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商貿(mào)旅游綜合體建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告
思瀚產(chǎn)業(yè)研究院    2024-11-02

1、項(xiàng)目簡介

可購物、可住宿、可享用美食、可參觀展覽，如今各大商場早已不是單一的購物之地。集吃、住、游、購、娛等多功能于一體的商業(yè)綜合體，作為“商業(yè)+文旅”的復(fù)合場所，沉浸感十足、體驗(yàn)感豐富，在提升購物、餐飲等傳統(tǒng)業(yè)態(tài)的同時(shí)，順應(yīng)消費(fèi)趨勢，增加住宿、展覽、研學(xué)、文旅等新業(yè)態(tài)，打造沉浸式文旅消費(fèi)新場所，釋放文旅消費(fèi)新活力。

本項(xiàng)目建設(shè)商貿(mào)旅游綜合體，是集休閑娛樂、餐飲、住宿、購物、文化體驗(yàn)、采摘等多種功能為一體的大型綜合性服務(wù)場所。項(xiàng)目定位多功能旅游綜合體，承接全國各地來長白山地區(qū)旅游的游客群體，豐富長白山旅游產(chǎn)品，提升游客游玩體驗(yàn)，挖掘本地旅游資源，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)集聚。

2、市場前景

（1）文化旅游市場分析

隨著消費(fèi)者收入水平的提高，中國旅游市場需求呈現(xiàn)出多元化、個(gè)性化的特點(diǎn)。人們不再滿足于傳統(tǒng)的觀光旅游，而是更加注重旅游體驗(yàn)、服務(wù)質(zhì)量以及安全保障等方面。此外，中產(chǎn)階級(jí)的崛起也帶動(dòng)了國內(nèi)旅游市場的繁榮，消費(fèi)者更愿意為高品質(zhì)的旅游產(chǎn)品買單。

從我國文化旅游群體組成情況來看，其中以年輕人占大多數(shù)，這類型群體傾向于選擇新奇事物，體驗(yàn)文化旅游并進(jìn)行消費(fèi)，推動(dòng)中國文化旅游市場迅速發(fā)展。2021年國內(nèi)旅游人次達(dá)34億以上，同比增長約17.2%，到2022年旅游人次繼續(xù)上升，進(jìn)一步上漲至40億人次左右，同比增長約17.7%，整體上來看在全球旅游市場中占據(jù)大多數(shù)份額。

隨著中國推進(jìn)“一帶一路”戰(zhàn)略和自由貿(mào)易政策的深化，服務(wù)業(yè)的對(duì)外開放必將促進(jìn)文旅產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步國際化，從而為文旅產(chǎn)業(yè)帶來新的發(fā)展機(jī)遇。

一是產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)的國際化，國家公園、主題游樂、體育旅游、水上運(yùn)動(dòng)、航空運(yùn)動(dòng)、旅游小鎮(zhèn)等，這些在國際上受歡迎的文旅業(yè)態(tài)，在我國逐步得到市場認(rèn)可，成為游客特別是年輕人的青睞。

二是國外專業(yè)文旅機(jī)構(gòu)積極進(jìn)入廣闊的中國市場，促進(jìn)國內(nèi)國外在休閑產(chǎn)業(yè)、度假產(chǎn)品、旅游服務(wù)的開發(fā)、互動(dòng)、合作。其中引入國際化的文旅IP已成為發(fā)展文旅產(chǎn)業(yè)的一個(gè)現(xiàn)實(shí)路徑，迪士尼、環(huán)球影城、勒芒汽車小鎮(zhèn)、“六旗”主題公園、樂高樂園、Heide公園，地球探險(xiǎn)、法拉利公園、納氏草莓樂園等等。

三是在新時(shí)代全球化背景下的文化復(fù)興和“文化自信”建設(shè)，帶來歷史文化、傳統(tǒng)文化、民族文化、地域文化、品牌文化等的進(jìn)一步挖掘。中國的茶文化、陶瓷文化、養(yǎng)生文化、絲綢文化等，都有很大的精細(xì)化開發(fā)空間，讓這些產(chǎn)品服務(wù)與文旅地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)合起來，打造文化旅游IP；與免稅店、文旅自貿(mào)區(qū)建設(shè)結(jié)合起來，讓中國文化更好地走向世界。

（2）文旅商產(chǎn)業(yè)前景廣闊

2023年上半年，隨著經(jīng)濟(jì)水平的提升以及文旅需求的持續(xù)釋放，文旅地產(chǎn)回暖趨勢清晰可見。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，僅2023年“五一”假期，全國國內(nèi)旅游出游合計(jì)2.74億人次，同比增長70.83%，按可比口徑恢復(fù)至2019年同期的119.09%；實(shí)現(xiàn)國內(nèi)旅游收入1480.56億元，同比增長128.90%，按可比口徑恢復(fù)至2019年同期的100.66%。

2023年中秋節(jié)、國慶節(jié)假期期間，經(jīng)文化和旅游部數(shù)據(jù)中心測算，國內(nèi)旅游出游人數(shù)8.26億人次，實(shí)現(xiàn)國內(nèi)旅游收入7534.3億元。專家表示，要實(shí)現(xiàn)旅游業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，就要豐富優(yōu)質(zhì)旅游供給、釋放旅游消費(fèi)潛力，推進(jìn)文化和旅游深度融合發(fā)展，讓人民群眾在旅游中感悟自然之美、文化之美、生活之美。隨著旅游需求的持續(xù)高漲，文旅行業(yè)按下“加速鍵”，文旅街區(qū)憑借多元文旅屬性，有望迎來大力發(fā)展。

文旅逐漸呈現(xiàn)出市場下沉的趨勢，主要表現(xiàn)為向三四線城市、縣鎮(zhèn)集聚。一方面，商業(yè)發(fā)達(dá)城市的文旅商業(yè)已經(jīng)呈現(xiàn)出過剩的現(xiàn)象，內(nèi)卷嚴(yán)重，倒逼開發(fā)商們不得不繼續(xù)尋求新的突破，而縣級(jí)城市文旅資源豐富，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)良好，但文旅街區(qū)空白，因此，不少開發(fā)商將目標(biāo)轉(zhuǎn)向縣級(jí)城市的新賽道；另一方面，隨著消費(fèi)水平的提高，縣級(jí)城市展現(xiàn)出前所未有的消費(fèi)潛力，且消費(fèi)者又渴望需求文旅相關(guān)服務(wù)，文旅消費(fèi)需求亟待滿足。因此，在消費(fèi)文旅下沉趨勢下，縣級(jí)城市文旅街區(qū)或?qū)⒊蓜傂?，發(fā)力空白市場，成為這些發(fā)力市場的會(huì)客廳和明信片。

文旅商業(yè)綜合體的旅游價(jià)值和文化價(jià)值將日漸凸顯，如若植入地域文化，將地域歷史、人文特征、城市空間特征與建成環(huán)境特征進(jìn)行有機(jī)融合，文旅商業(yè)綜合體甚至可以成為城市旅游的宣傳名片和展現(xiàn)城市形象的標(biāo)識(shí)地，還應(yīng)該滿足文化展示、文化體驗(yàn)、互動(dòng)交流、游覽體驗(yàn)等復(fù)合的功能。

隨著游客從景點(diǎn)游向全域旅游轉(zhuǎn)變，一些商圈成為旅游的重要去處，如北京的王府井、三里屯，成都的寬窄巷子、春熙路，成為外地游客最熱衷游覽的商業(yè)圈子。一些本土化的生活場景成為游客駐足留戀的風(fēng)景，品質(zhì)化和個(gè)性化的餐飲、住宿成為吸引游客的重要載體，因?yàn)橐活D美食而來一座城，因?yàn)橐粋€(gè)酒店可以愛上一座城。民宿產(chǎn)品特別受都市白領(lǐng)和小資客群的歡迎，其高性價(jià)比、私密性和極具特色的服務(wù)，更符合家庭出游、朋友歡聚等多人多天的個(gè)性化住宿需求。

因此，對(duì)于區(qū)域文旅產(chǎn)業(yè)發(fā)展來說，目的地型度假綜合體、城郊休閑游憩地產(chǎn)、城市商旅文綜合體（街區(qū)）要實(shí)現(xiàn)協(xié)同發(fā)展，引入和發(fā)展多樣化的文旅產(chǎn)品，特別是“商、養(yǎng)、學(xué)、閑、情、奇”等功能的開發(fā)，打造一些經(jīng)典的美食、美宿來留住游客，豐富游客的體驗(yàn)記憶。

本項(xiàng)目深耕長白縣民族文化，依托科技手段、文化創(chuàng)意、規(guī)劃設(shè)計(jì)等手段進(jìn)行景觀節(jié)點(diǎn)、網(wǎng)紅打卡點(diǎn)的布置，將傳統(tǒng)文化用現(xiàn)代化方式表達(dá)，豐富消費(fèi)者的體驗(yàn)感和參與感,市場前景樂觀。

3、項(xiàng)目建設(shè)的有利條件

（1）政策優(yōu)勢

文化和旅游部印發(fā)《關(guān)于推動(dòng)在線旅游市場高質(zhì)量發(fā)展的意見（征求意見稿）》，提到推動(dòng)旅游行業(yè)的創(chuàng)新發(fā)展和智慧化水平，促進(jìn)新技術(shù)應(yīng)用和迭代創(chuàng)新，創(chuàng)造更多新就業(yè)形態(tài)和新就業(yè)崗位，成為旅游產(chǎn)業(yè)升級(jí)和旅游消費(fèi)激發(fā)的新引擎。

為貫徹落實(shí)《中華人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》《“十四五”旅游業(yè)發(fā)展規(guī)劃》《國民旅游休閑發(fā)展綱要（2022—2030年）》任務(wù)要求，打造一批文化特色鮮明的國家級(jí)旅游休閑街區(qū)，經(jīng)商國家發(fā)展改革委，文化和旅游部決定開展新一批國家級(jí)旅游休閑街區(qū)認(rèn)定工作。

（2）區(qū)位交通優(yōu)勢

長白縣地理位置獨(dú)特，是吉林省對(duì)外開放的前沿窗口，也是我國“一帶一路”東北亞經(jīng)濟(jì)圈的重要節(jié)點(diǎn)，有1個(gè)國家一級(jí)邊境口岸和3個(gè)臨時(shí)過貨通道，口岸基礎(chǔ)設(shè)施完善。

（3）旅游產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)優(yōu)勢

長白縣縣域內(nèi)所轄9個(gè)景區(qū)，其中國家5A級(jí)旅游景區(qū)1個(gè)（長白山天池南坡景區(qū)），4A景區(qū)1個(gè)（望天鵝風(fēng)景區(qū)），3A級(jí)景區(qū)4個(gè)（長白朝鮮族果園民俗村、長白口岸景區(qū)、鴨綠江景觀帶風(fēng)景區(qū)和靈光塔風(fēng)景區(qū)），2A級(jí)景區(qū)3個(gè)（雞冠秀峰風(fēng)景區(qū)、長白文旅小城和吉林長白泥粒河國家濕地公園）。

長白朝鮮族自治縣全域旅游緊緊圍繞“兩山”理念，以豐富旅游業(yè)態(tài)、完善旅游設(shè)施、提升旅游服務(wù)為主線，加大對(duì)旅游規(guī)劃、項(xiàng)目建設(shè)、文旅活動(dòng)等方面的投入力度，旅游資源得到深入挖掘，旅游項(xiàng)目不斷拓展延伸，旅游業(yè)態(tài)不斷得到豐富。2023年上半年，長白共吸引省內(nèi)外游客10.6萬余人次，實(shí)現(xiàn)旅游綜合性收入0.97億元。

（4）自然生態(tài)資源優(yōu)勢

仙人橋鎮(zhèn)境內(nèi)已探明擁有100多種名貴動(dòng)物和人參、天麻、五味子、高山紅景天等野生植物；擁有地?zé)豳Y源，位于仙人橋鎮(zhèn)鎮(zhèn)西南7千米的溫泉村。該溫泉屬巖漿巖余熱斷裂帶裂隙熱對(duì)流型熱儲(chǔ)。熱異常區(qū)長110米、寬20—60米，有溫泉點(diǎn)11處，水溫45—57℃。其中人工開鑿地?zé)峋?眼，水溫58—61℃，總涌水量每天近1800立方米，水化學(xué)類型為重碳酸鈉型，礦化度1.3—1.65克/升，酸堿值7.2—8.0。

4、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模

項(xiàng)目計(jì)劃占地面積約300畝，建筑面積約為500畝。建設(shè)內(nèi)容包括五星級(jí)溫泉酒店、朝鮮族風(fēng)情建筑、觀光采摘園、生態(tài)公園、文旅特色一條街及其他相關(guān)配套設(shè)施。

5、項(xiàng)目總投資及資金籌措

項(xiàng)目總投資52,000萬元，其中固定資產(chǎn)投資42,900萬元。

項(xiàng)目達(dá)產(chǎn)后，年銷售收入28,138.5萬元，利潤9,285.7萬元，投資回收期7.3年（稅后，含建設(shè)期1.7年），投資利潤率18%。

6、社會(huì)評(píng)價(jià)

本項(xiàng)目建成后，可以滿足城市空間構(gòu)圖的需要，更重要的是能為人民提供了一個(gè)交往、娛樂、休閑和集會(huì)的場所。其次，城市廣場及其代表的文化是文明建設(shè)的一個(gè)縮影，它作為當(dāng)?shù)氐目蛷d，可以集中體現(xiàn)當(dāng)?shù)仫L(fēng)貌，文化內(nèi)涵和景觀特色，并能增強(qiáng)本身的凝聚力和對(duì)外吸引力，進(jìn)而可以促進(jìn)當(dāng)?shù)氐慕ㄔO(shè)，完善服務(wù)體系。提高所在地居民生活水平和質(zhì)量，同時(shí)可以增加幾百個(gè)就業(yè)崗位。

7、基本情況

名稱：長白朝鮮族自治縣商務(wù)局

地址：長白朝鮮族自治縣鎮(zhèn)長白大街64號(hào)

8、概況

長白縣位于吉林省東南部，長白山主峰南麓，鴨綠江源頭，素有“長白山下第一縣、鴨綠江源第一城”之美譽(yù)。全縣幅員2505.96平方公里，轄7鎮(zhèn)1鄉(xiāng)77個(gè)行政村和1個(gè)省級(jí)邊境經(jīng)濟(jì)合作區(qū)、1個(gè)省級(jí)硅藻土特色工業(yè)園區(qū)，并且是全國唯一的朝鮮族自治縣。

歷史文化悠久。長白是人類較早的棲息地之一，戰(zhàn)國時(shí)期的干溝子古墓群迄今保存完好；長白又是多文化共生之地，不僅是唐渤海文化、長白山文化、鴨綠江文化、關(guān)東文化、朝鮮族文化傳承匯聚之地，更是抗聯(lián)先烈們生活、工作和戰(zhàn)斗過的地方。

生態(tài)環(huán)境優(yōu)良。地處長白山腹地，境內(nèi)森林覆蓋率達(dá)92%，有泥粒河國家濕地公園、鴨綠江上游國家級(jí)自然保護(hù)區(qū)、鴨綠江源濕地省級(jí)自然保護(hù)區(qū)各1處，總面積3.3萬公頃，有27條超過10公里的河流，素有“長白林海，天然氧吧”之稱，連續(xù)兩年蟬聯(lián)“百佳深呼吸小城”榜首并躋身深呼吸小城十佳示范城市。

自然資源豐富。是吉林優(yōu)質(zhì)人參主產(chǎn)區(qū)，北五味子、鹿茸、林蛙油、黃芪、天麻等名貴藥材質(zhì)優(yōu)量高。是世界第二、中國第一的高品位硅藻土資源富集地，硅藻土已查明資源總量2.4億噸，在儲(chǔ)量和品位上均居亞洲之首。位于世界三大礦泉水水源地之一，已發(fā)現(xiàn)飲用天然礦泉水水源地59處，單泉流量每天1000立方米以上的有18處。

民族風(fēng)情濃郁。1958年9月15日經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立朝鮮族自治縣，是除延邊州以外最大的朝鮮族聚居區(qū)。建筑風(fēng)格獨(dú)具特色，民族文化氣息濃厚，在飲食、服飾、禮儀等方面都具有濃郁的朝鮮族特色，有著勤勞儉樸、干凈整潔、尊老愛幼、熱情好客、團(tuán)結(jié)互助等全民性的優(yōu)良傳統(tǒng)與道德風(fēng)尚，是極具異域風(fēng)情的邊陲小城。

完整版可行性研究報(bào)告依據(jù)國家部門及地方政府相關(guān)法律、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)，本著客觀、求實(shí)、科學(xué)、公正的原則，在現(xiàn)有能夠掌握的資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，主要就項(xiàng)目建設(shè)背景、需求分析及必要性、可行性、建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容、建設(shè)條件及方案、項(xiàng)目投資及資金來源、社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益以及項(xiàng)目建設(shè)的環(huán)境保護(hù)等方面逐一進(jìn)行研究論證，以確定項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)上的合理性、技術(shù)上的可行性，為項(xiàng)目投資主體和主管部門提供決策參考。

此報(bào)告為摘錄公開部分。定制化編制政府立項(xiàng)審批備案、國資委備案、銀行貸款、產(chǎn)業(yè)基金融資、內(nèi)部董事會(huì)投資決策等用途可研報(bào)告可咨詢思瀚產(chǎn)業(yè)研究院。