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文化教娛城市綜合體項(xiàng)目可行性研究報(bào)告
思瀚產(chǎn)業(yè)研究院    2024-11-04

1.項(xiàng)目簡(jiǎn)介

1.1 項(xiàng)目背景

1.1.1 產(chǎn)品簡(jiǎn)介

文化教娛城市綜合體是一種集教育、娛樂(lè)和社交為一體的城市綜合體，它不僅包括了傳統(tǒng)的學(xué)校教育，還融合了多種形式和內(nèi)容的素質(zhì)教育，如藝術(shù)教育、體育教育、科技教育等。隨著社會(huì)的發(fā)展和人們對(duì)于教育需求的不斷增長(zhǎng)，文化教娛城市綜合體的市場(chǎng)前景越來(lái)越廣闊。

項(xiàng)目本著優(yōu)化環(huán)境、帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、推進(jìn)舊城改造、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)的原則，將正陽(yáng)裝潢市場(chǎng)及周邊區(qū)域打造成能代表綠園區(qū)新形象的商業(yè)片區(qū)，為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展增添新動(dòng)力。項(xiàng)目建成后將與新城吾悅廣場(chǎng)形成良性互動(dòng)和錯(cuò)位發(fā)展，打造長(zhǎng)春西部區(qū)域消費(fèi)中心。

1.1.2 市場(chǎng)前景

（1）素質(zhì)教育市場(chǎng)

素質(zhì)教育廣義上包含成人、高中興趣培訓(xùn)，狹義上特指初中及以下年級(jí)學(xué)生的校外素質(zhì)培訓(xùn)，與應(yīng)試教育相對(duì)，涵蓋非應(yīng)試語(yǔ)言（實(shí)用英語(yǔ)、日語(yǔ)等）、藝術(shù)（音樂(lè)、繪畫(huà)、舞蹈等）、體育運(yùn)動(dòng)（游泳等）、基礎(chǔ)素養(yǎng)（數(shù)學(xué)思維、閱讀等）、科學(xué)創(chuàng)造（機(jī)器人、編程等）、游學(xué)（營(yíng)地、徒步等）等類別。藝術(shù)教育是我國(guó)素質(zhì)教育市場(chǎng)最大組成部分，占比42%，語(yǔ)言能力培養(yǎng)、STEAM教育其次，占比19%、11%。

隨著國(guó)家將素質(zhì)教育與升學(xué)制度掛鉤，素質(zhì)教育的“剛需性”逐步加強(qiáng)。我國(guó)對(duì)素質(zhì)教育的重視可追溯到國(guó)內(nèi)1980年代關(guān)于教育改革的大討論，其后素質(zhì)教育的內(nèi)涵和要求不斷明確。2003年開(kāi)始，素質(zhì)教育從宏觀上逐漸被納入升學(xué)制度，提出鼓勵(lì)多元考試和多元化選拔錄取相結(jié)合的高校招生制度、藝術(shù)、體育特長(zhǎng)生加分政策等。

2013年來(lái)相關(guān)規(guī)則不斷細(xì)化，包括將藝術(shù)測(cè)評(píng)作為小升初及中考重要依據(jù)等。2020年中共中央、國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于全面加強(qiáng)和改進(jìn)新時(shí)代學(xué)校體育工作的意見(jiàn)》和《關(guān)于全面加強(qiáng)和改進(jìn)新時(shí)代學(xué)校美育工作的意見(jiàn)》，體育中考分值增加，藝術(shù)類科目納入中考改革試點(diǎn)，素質(zhì)教育“剛需性”不斷提升。

素質(zhì)教育潛在生源基數(shù)龐大，學(xué)科類培訓(xùn)減少有望釋放素質(zhì)教育需求。根據(jù)教育部統(tǒng)計(jì)公報(bào)，2022年全國(guó)各級(jí)各類在校生總數(shù)為2.93億人，其中小學(xué)、初中、學(xué)前教育、大學(xué)生、普通高中階段分別1.07億人、5121萬(wàn)人、4628萬(wàn)人、3599萬(wàn)人、2714萬(wàn)人。素質(zhì)教育需求最為旺盛學(xué)段為學(xué)前至小學(xué)階段，2022年該群體人數(shù)高達(dá)1.5億人，而整個(gè)K9階段合計(jì)約2億人。

從教育支出上看，K9家庭在教育上的支出比例中位數(shù)為20%，2023年3-15歲子女家庭中，接近一半的家庭教育開(kāi)支比例超過(guò)20%，接近16%的家庭教育開(kāi)支超過(guò)30%。隨著學(xué)科類培訓(xùn)的減少，素質(zhì)教育需求有望得到釋放。

由于細(xì)分領(lǐng)域多且課程標(biāo)準(zhǔn)化程度低，素質(zhì)教育市場(chǎng)格局分散、暫無(wú)特大企業(yè)出現(xiàn)，“雙減”后原K12學(xué)科培訓(xùn)機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)型入局，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇。素質(zhì)教育企業(yè)主要有垂直類、綜合類兩大類，垂直類代表性機(jī)構(gòu)如專注音樂(lè)培訓(xùn)的羅蘭音樂(lè)教育（RDEC）、專注數(shù)理思維的火花思維、專注編程的VIPCODE等，綜合類代表性機(jī)構(gòu)包括新東方等。由于素質(zhì)教育各領(lǐng)域差異大、課程標(biāo)準(zhǔn)化程度低，行業(yè)暫未出現(xiàn)特大企業(yè)。

“雙減”后，素質(zhì)教育成為行業(yè)熱點(diǎn)，行業(yè)融資及新入局者增多，其中不乏傳統(tǒng)K12學(xué)科培訓(xùn)機(jī)構(gòu)巨頭轉(zhuǎn)型，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)明顯加劇。2022年素質(zhì)教育賽道投融資事件達(dá)54起，占教育行業(yè)投資事件總數(shù)的41%，融資金額超過(guò)30億元，成為教育行業(yè)投融資新動(dòng)力。據(jù)央視報(bào)道，“雙減”政策發(fā)布一月余，國(guó)內(nèi)藝術(shù)類、體育類培訓(xùn)機(jī)構(gòu)新增3.3萬(wàn)余家，同比增長(zhǎng)99%。

我國(guó)素質(zhì)教育市場(chǎng)空間大、增速可觀，細(xì)分賽道中，藝術(shù)教育、語(yǔ)言能力培養(yǎng)規(guī)模超千億，STEAM教育等增速快。2022年我國(guó)素質(zhì)教育市場(chǎng)規(guī)模為5477億元，預(yù)計(jì)2025年增長(zhǎng)至9256億元，2022-2025年復(fù)合增速30%。

細(xì)分市場(chǎng)來(lái)看，藝術(shù)教育、語(yǔ)言能力培養(yǎng)市場(chǎng)規(guī)模最大，2022年分別為2117億元、992億元，預(yù)計(jì)2025年分別達(dá)到3307億元、2087億元，2022-2025年復(fù)合增速25%、28%，STEAM教育、體育戶外等增速較快，預(yù)計(jì)2025年市場(chǎng)規(guī)模分別達(dá)到1308億元、4572億元，2022-2025年復(fù)合增速30%、40%。

（2）電影市場(chǎng)

暑期檔的強(qiáng)勢(shì)表現(xiàn)提升了全年票房預(yù)期。截至8月31日18時(shí)，2023年全國(guó)累計(jì)票房已達(dá)到428億元，約占2019年的67%；累計(jì)觀影人次突破10億，超過(guò)2022年全年的7.12億人次。截至目前，2023年共有20部影片票房突破5億元，其中有9部票房超過(guò)10億元，6部超過(guò)20億元。票房大盤(pán)持續(xù)交出“破紀(jì)錄”的成績(jī)單，無(wú)疑為電影資本市場(chǎng)注入了一劑強(qiáng)心針。

中國(guó)電影行業(yè)仍在繼續(xù)增長(zhǎng)。預(yù)計(jì)至2027年中國(guó)電影收入將達(dá)到132億美元，未來(lái)五年的復(fù)合年增長(zhǎng)率為23.77%。中國(guó)電影的票房收入仍以中國(guó)本土電影為主，2022年本土電影占總收入的85%，比2021年小幅增長(zhǎng)。優(yōu)質(zhì)國(guó)產(chǎn)內(nèi)容供給成為促進(jìn)市場(chǎng)回暖的核心要素。2022年期間，中國(guó)的影院新增了4700個(gè)屏幕，預(yù)計(jì)這一增長(zhǎng)將在整個(gè)預(yù)測(cè)期內(nèi)持續(xù)。得益于中國(guó)電影制造能力不斷提升，影片供給將增長(zhǎng)穩(wěn)定，國(guó)際影響力也將逐漸擴(kuò)大，未來(lái)市場(chǎng)將回歸穩(wěn)定增長(zhǎng)，國(guó)產(chǎn)內(nèi)容將進(jìn)一步崛起。

（3）零售市場(chǎng)

隨著近年來(lái)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國(guó)居民人均可支配收入水平也隨之不斷增長(zhǎng)。居民生活消費(fèi)水平的提升，使得人們的消費(fèi)意愿不斷增加，同時(shí)消費(fèi)者的支出會(huì)從生活必需品為主（例如食物飲料、衣帽等）向提升滿足情感需求的服務(wù)類消費(fèi)（名牌商品、休閑、健身、旅游等）轉(zhuǎn)變，這種消費(fèi)升級(jí)將為零售行業(yè)的發(fā)展帶來(lái)新的機(jī)遇。據(jù)資料顯示，2022年我國(guó)居民人均可支配收入為36883元，同比增長(zhǎng)5%；居民人均消費(fèi)支出為24538元，同比增長(zhǎng)1.8%。

隨著居民消費(fèi)意愿的不斷提升，使得我國(guó)社會(huì)消費(fèi)品零售額穩(wěn)步增長(zhǎng)。同時(shí)，互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的不斷進(jìn)步和普及，以及移動(dòng)支付、人工智能、大數(shù)據(jù)等新技術(shù)的應(yīng)用，使得零售企業(yè)可以更好地了解消費(fèi)者需求，優(yōu)化供應(yīng)鏈管理，提高運(yùn)營(yíng)效率，為零售業(yè)的發(fā)展提供了強(qiáng)大的技術(shù)支持，新零售業(yè)態(tài)不斷涌現(xiàn)，如無(wú)人便利店、智能超市、O2O等，為零售企業(yè)提供了新的增長(zhǎng)點(diǎn)，推動(dòng)零售業(yè)向多元化、智能化方向發(fā)展。

據(jù)資料顯示，2022年我國(guó)社會(huì)消費(fèi)品零售總額為43.97萬(wàn)億元。其中城鎮(zhèn)消費(fèi)品零售額占比為86.52%，鄉(xiāng)村消費(fèi)品零售額占比為13.48%。2022年網(wǎng)上零售額為13.79萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)5.3%，占零售總額比重提升至31.36%。

數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)消費(fèi)者的家居用品及服務(wù)和休閑娛樂(lè)支出在未來(lái)將持續(xù)攀升，預(yù)計(jì)于2027年將分別達(dá)到2.99萬(wàn)億和3.66萬(wàn)億人民幣，相比十年前幾乎翻了一番，體現(xiàn)出消費(fèi)升級(jí)和消費(fèi)重心轉(zhuǎn)移的雙重模式。

1.1.3項(xiàng)目建設(shè)的有利條件

（1）政策條件

2022年，中共中央、國(guó)務(wù)院印發(fā)《擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略規(guī)劃綱要（2022－2035年）》。綱要指出：實(shí)施擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略是滿足人民對(duì)美好生活向往的現(xiàn)實(shí)需要。我國(guó)經(jīng)濟(jì)由高速增長(zhǎng)階段轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段，發(fā)展要求和發(fā)展條件都呈現(xiàn)新特征，特別是人民對(duì)美好生活的向往總體上已經(jīng)從“有沒(méi)有”轉(zhuǎn)向“好不好”，呈現(xiàn)多樣化、多層次、多方面的特點(diǎn)。

解決人民日益增長(zhǎng)的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾，必須堅(jiān)定實(shí)施擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略，固根基、揚(yáng)優(yōu)勢(shì)、補(bǔ)短板、強(qiáng)弱項(xiàng)，通過(guò)增加高質(zhì)量產(chǎn)品和服務(wù)供給，滿足人民群眾需要，促進(jìn)人的全面發(fā)展和社會(huì)全面進(jìn)步，推動(dòng)供需在更高水平上實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。

2022年，國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)發(fā)布《“十四五”擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略實(shí)施方案》。方案提出：“十四五”時(shí)期，我國(guó)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)基礎(chǔ)更加扎實(shí)，空間更趨廣闊。同時(shí)也要看到，我國(guó)擴(kuò)大內(nèi)需面臨不少問(wèn)題挑戰(zhàn)，內(nèi)需對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)有待提升，消費(fèi)升級(jí)面臨的困難增多，擴(kuò)大有效投資存在較多制約，國(guó)際形勢(shì)依然復(fù)雜嚴(yán)峻，必須堅(jiān)定實(shí)施擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略，準(zhǔn)確把握國(guó)內(nèi)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律，不斷釋放內(nèi)需潛力，充分發(fā)揮內(nèi)需拉動(dòng)作用，建設(shè)更加強(qiáng)大的國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康可持續(xù)發(fā)展。

（2）產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)

長(zhǎng)春市現(xiàn)有市級(jí)重點(diǎn)商圈4個(gè)，包括紅旗街商圈、重慶路商圈、桂林路商圈、前進(jìn)（歐亞賣場(chǎng)）商圈，四大重點(diǎn)商圈涵蓋零售、餐飲、酒店、休閑娛樂(lè)、都市旅游、金融服務(wù)等多種業(yè)態(tài)，面向全市，輻射全省乃至整個(gè)東北地區(qū)，能夠滿足高端購(gòu)物、文化旅游、特色餐飲、休閑娛樂(lè)、金融商務(wù)等多元化消費(fèi)需求。

同時(shí)，全市共有超萬(wàn)平方米以上的商業(yè)綜合體或商場(chǎng)（市場(chǎng)）80個(gè)，5萬(wàn)平方米以上的大型商業(yè)綜合體或商場(chǎng)（市場(chǎng)）41個(gè)；大部分商場(chǎng)（市場(chǎng)）、綜合體都集購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑、餐飲、教培等業(yè)態(tài)為一體，能夠一站式滿足消費(fèi)者購(gòu)物休閑消費(fèi)需求。

（3）區(qū)位優(yōu)勢(shì)

長(zhǎng)春是全國(guó)的重要鐵路樞紐城市、“一帶一路”北線重要節(jié)點(diǎn)城市。2017年10月13日，長(zhǎng)春國(guó)際港暨中歐班列（長(zhǎng)春—漢堡）正式開(kāi)通。長(zhǎng)春國(guó)際港依托長(zhǎng)春鐵路綜合貨場(chǎng)建設(shè)，是東北最大的一級(jí)鐵路綜合物流基地。長(zhǎng)琿城際鐵路、哈大客運(yùn)專線相繼開(kāi)通，形成長(zhǎng)春站、長(zhǎng)春西站兩個(gè)鐵路客運(yùn)主站。

長(zhǎng)春龍嘉國(guó)際機(jī)場(chǎng)，為民用4E級(jí)機(jī)場(chǎng)，是中國(guó)東北地區(qū)四大國(guó)際機(jī)場(chǎng)之一、東北亞航空樞紐門(mén)戶、東北亞區(qū)域重要的航空交通樞紐、我國(guó)主要建設(shè)的干線機(jī)場(chǎng)，龍嘉機(jī)場(chǎng)一期、二期擴(kuò)建工程全面完成，建成2座航站樓、1條跑道，累計(jì)運(yùn)營(yíng)航線150條，通航城市73個(gè)，初步形成了輻射國(guó)內(nèi)、布局東北亞、連接?xùn)|南亞主要國(guó)家和俄羅斯地區(qū)重點(diǎn)城市的空中交通網(wǎng)絡(luò)。

長(zhǎng)深高速、琿烏高速、京哈高速、長(zhǎng)長(zhǎng)高速等在長(zhǎng)春市交匯，連接外縣（市）的一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈，構(gòu)成了長(zhǎng)春市四通八達(dá)、快捷便利的立體交通網(wǎng)絡(luò)。

長(zhǎng)春一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈連接長(zhǎng)春市九臺(tái)區(qū)、岔路河鎮(zhèn)、長(zhǎng)春市雙陽(yáng)區(qū)、伊通滿族自治縣、公主嶺市、懷德鎮(zhèn)、農(nóng)安縣、德惠市等地，項(xiàng)目建成后將成為長(zhǎng)春、吉林及周邊市、縣企業(yè)發(fā)展和孵化的重要平臺(tái)。

1.2 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模

項(xiàng)目總規(guī)劃面積約25.2萬(wàn)平，建筑面積35萬(wàn)平。

項(xiàng)目擬實(shí)施商住綜合開(kāi)發(fā)，其中商業(yè)部分?jǐn)M引進(jìn)文化IP，IP教娛為主業(yè)態(tài)的學(xué)娛融合綜合體；住宅開(kāi)發(fā)部分建設(shè)與主導(dǎo)商業(yè)業(yè)態(tài)相配套的品質(zhì)住宅。

1.3 項(xiàng)目總投資及資金籌措

1.3.1 項(xiàng)目總投資

項(xiàng)目總投資350000萬(wàn)元，其中建設(shè)投資280000萬(wàn)元

1.4 財(cái)務(wù)分析及社會(huì)評(píng)價(jià)

1.4.1主要財(cái)務(wù)指標(biāo)

項(xiàng)目達(dá)產(chǎn)后，年銷售收入314748.20萬(wàn)元，利潤(rùn)62949.64萬(wàn)元，投資回收期7.56年（稅后，含建設(shè)期2年），投資利潤(rùn)率17.99%。

1.4.2 社會(huì)評(píng)價(jià)

本項(xiàng)目的實(shí)施符合國(guó)家、地方和相關(guān)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益、市場(chǎng)潛力巨大?？蓭?dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)繁榮，并對(duì)長(zhǎng)春市相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生積極的影響。本項(xiàng)目能帶動(dòng)就業(yè)2000余人，對(duì)于維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，保障人民群眾生活都有相當(dāng)大的積極作用，具有良好的社會(huì)效益。

2.合作方簡(jiǎn)介

2.1單位基本情況

名稱：長(zhǎng)春市綠園區(qū)商務(wù)局

地址：長(zhǎng)春市綠園區(qū)和平大街2288號(hào)。

2.2單位概況

長(zhǎng)春市綠園區(qū)，位于吉林省長(zhǎng)春市西部，東連朝陽(yáng)區(qū)、寬城區(qū)，南接長(zhǎng)春汽車產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)，西鄰公主嶺市，北依農(nóng)安縣。幅員216平方千米，轄3鎮(zhèn)、11街、1個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)。綠園區(qū)1995年成立，前身為長(zhǎng)春市郊區(qū)。是長(zhǎng)春市重要的行走機(jī)械制造配套、農(nóng)副產(chǎn)品加工和城市蔬菜副食品供應(yīng)基地。地理位置優(yōu)越。京哈、長(zhǎng)白、長(zhǎng)鄭、長(zhǎng)農(nóng)省際公路和繞城高速、四環(huán)路貫穿全境，哈大高速鐵路客運(yùn)專線、吉長(zhǎng)城際鐵路位于區(qū)內(nèi)。綠園區(qū)是首批全國(guó)農(nóng)村社區(qū)建設(shè)示范單位。

完整版可行性研究報(bào)告依據(jù)國(guó)家部門(mén)及地方政府相關(guān)法律、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)，本著客觀、求實(shí)、科學(xué)、公正的原則，在現(xiàn)有能夠掌握的資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，主要就項(xiàng)目建設(shè)背景、需求分析及必要性、可行性、建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容、建設(shè)條件及方案、項(xiàng)目投資及資金來(lái)源、社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益以及項(xiàng)目建設(shè)的環(huán)境保護(hù)等方面逐一進(jìn)行研究論證，以確定項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)上的合理性、技術(shù)上的可行性，為項(xiàng)目投資主體和主管部門(mén)提供決策參考。

此報(bào)告為摘錄公開(kāi)部分。定制化編制政府立項(xiàng)審批備案、國(guó)資委備案、銀行貸款、產(chǎn)業(yè)基金融資、內(nèi)部董事會(huì)投資決策等用途可研報(bào)告可咨詢思瀚產(chǎn)業(yè)研究院。