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湖南省瀏陽市-智慧農(nóng)業(yè)科研中心及展示中心項目可行性研究報告
思瀚產(chǎn)業(yè)研究院 湖南金陽新城    2024-11-12

1、項目建設(shè)的合理性與必要性

（1）項目是金陽新城補短板需要

瀏陽市屬于湖南省轄縣級市，由長沙市代管，連續(xù)多年保持百強(qiáng)縣前列。2023 年初步核算，瀏陽市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值1735.7億元，按可比價計算，增長 5.0%；實現(xiàn)一般公共預(yù)算收入157.28 億元，增長 12.21%。

截至 2023 年末，瀏陽市總?cè)丝跒?47.43 萬。項目所在地金陽新城地處瀏陽主城區(qū)與長沙主城區(qū)中間地帶，目前已形成電子信息、生物醫(yī)藥、智能制造為主導(dǎo)，以健康食品和再制造為特色的“三主兩特”產(chǎn)業(yè)格局，創(chuàng)造了瀏陽市50%以上生產(chǎn)總值與財政收入。

但金陽新城處于起步發(fā)展階段，第三產(chǎn)業(yè)配套不足，超10萬人的企業(yè)職工休閑娛樂設(shè)施缺乏。本項目建設(shè)將在一定程度上彌補金陽新城產(chǎn)業(yè)短板，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)人口引得來、留得住。

（2）項目是進(jìn)一步實現(xiàn)瀏陽鄉(xiāng)村振興的需要

2022 年 10 月 14 日，農(nóng)業(yè)農(nóng)村部國家鄉(xiāng)村振興局《關(guān)于公布2022 年國家鄉(xiāng)村振興示范縣名單的通知》，將瀏陽市等100個申報單位納入 2022 年國家鄉(xiāng)村振興示范縣創(chuàng)建名單。項目所在地北園村與北塘村位于金陽新城城市規(guī)劃邊界，從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)人口以中老年為主，土地房屋荒廢較多，為有效利用土地，改善村集體面貌，增加農(nóng)民收入，公司與當(dāng)?shù)卣蛢蓚€村莊的開發(fā)進(jìn)行了多輪洽談，最終達(dá)成以市場化的形式建設(shè)本項目。

項目的建設(shè)，將為兩個村莊注入產(chǎn)業(yè)活力與就業(yè)機(jī)會，是進(jìn)一步落實產(chǎn)業(yè)興村、就業(yè)富民，全面實現(xiàn)鄉(xiāng)村振興的需要。

2、項目建設(shè)的經(jīng)濟(jì)效益與社會效益

（1）項目的建設(shè)有利于拉動城鄉(xiāng)市場

項目建設(shè)涉及到勞力、技術(shù)、資金的投入，充分吸引農(nóng)村閑散勞動力參與項目建設(shè)與運營，引導(dǎo)社會資本加大對金陽新城建設(shè)的投入，豐富金陽新城產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，帶動本地消費能力的提升。同時，項目建設(shè)的實施與運營還將帶動建筑、建材、交通運輸、化工、種子等相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的繁榮。

（2）項目的建設(shè)將改善農(nóng)村生產(chǎn)生活條件

目前項目所在地村容村貌不佳，村莊基礎(chǔ)設(shè)施如照明、垃圾回收、公共空間等嚴(yán)重缺乏，亟需改進(jìn)提升，無法滿足文旅項目的基本要求。項目的建設(shè)將對村莊面貌進(jìn)行統(tǒng)一整治，有效改善農(nóng)村人居環(huán)境。同時，項目的建設(shè)將農(nóng)村分散的土地資源進(jìn)行集約化利用，將進(jìn)一步提高農(nóng)業(yè)勞動生產(chǎn)率，提升糧食產(chǎn)量與流通。

3、智慧農(nóng)業(yè)科研中心及展示中心的功能定位、建設(shè)的合理性和必要性

瀏陽是農(nóng)業(yè)大縣，通過培育發(fā)展，全市已形成糧食、蔬菜、水果、油菜、烤煙、茶葉、藥材、畜禽等八大特色農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)格局。擁有農(nóng)產(chǎn)品地理標(biāo)志 6 個，瀏陽油茶、蜂蜜、生豬、黑山羊、小水果、優(yōu)質(zhì)稻、特色烤煙、有機(jī)蔬菜等產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，形成門類齊全的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)體系，是全國糧食生產(chǎn)大縣、全國生豬調(diào)出大縣、全省綜合油料大縣。

2021 年 11 月 19 日，農(nóng)業(yè)農(nóng)村部、財政部、國家發(fā)展改革委聯(lián)合公示了創(chuàng)建農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化示范區(qū)名單（第一批），全國共有100 個縣（市、區(qū)）入選。瀏陽榜上有名，是湖南省4 個入選縣（市、區(qū)）之一。

其示范探索主要聚焦智慧農(nóng)業(yè)。智慧農(nóng)業(yè)科研中心及展示中心是促進(jìn)瀏陽市傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)升級重要舉措，是促進(jìn)科技與農(nóng)業(yè)緊密結(jié)合的重要紐帶，是組織開展農(nóng)業(yè)技術(shù)創(chuàng)新的重要平臺，是示范推廣成套化、標(biāo)準(zhǔn)化農(nóng)業(yè)新技術(shù)的輻射源。

智慧農(nóng)業(yè)科研中心及展示中心包括科研產(chǎn)業(yè)區(qū)與現(xiàn)代農(nóng)業(yè)展示（培訓(xùn)）區(qū)兩個功能區(qū)。科研產(chǎn)業(yè)區(qū)主要開發(fā)農(nóng)作物種子加工、農(nóng)副產(chǎn)品加工與保鮮、工廠化培育、高效低毒農(nóng)藥、專用肥料、新型飼料、植物生長調(diào)節(jié)劑及胚胎生物技術(shù)等的中試與轉(zhuǎn)化，培訓(xùn)科技型企業(yè)、促進(jìn)科技成果轉(zhuǎn)化，以物化產(chǎn)品的開工服務(wù)農(nóng)業(yè)、農(nóng)民現(xiàn)代農(nóng)業(yè)展示（培訓(xùn)）區(qū)集農(nóng)業(yè)科技展覽、成果展示、科普培訓(xùn)、觀光休閑等功能于一體。為全省基層農(nóng)業(yè)科技人員提供現(xiàn)代農(nóng)業(yè)技術(shù)培訓(xùn)，為農(nóng)業(yè)高科技成果展示、農(nóng)業(yè)發(fā)展史、農(nóng)業(yè)科技發(fā)展史、農(nóng)業(yè)科技知識普及及珍稀優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品展覽等提供平臺。

項目收入來源主要為門票收入、游船項目收入、標(biāo)準(zhǔn)試驗田出租收入、大棚出租收入、物業(yè)出租收入以及停車費收入等，項目計算期為 17 年（2 年建設(shè)期和 15 年運營期），運營期主要收入項目情況如下：

（1）稻作觀光區(qū)及撈刀河堤岸運營收益

①景區(qū)旅游人數(shù)分析

近年來，瀏陽充分突出研學(xué)特色，挖掘研學(xué)內(nèi)涵、豐富研學(xué)內(nèi)容，為中小學(xué)生開展研學(xué)旅行提供層次更高、類型更多、內(nèi)涵更深的研學(xué)品牌。目前，圍繞“美麗鄉(xiāng)村游”、“紅色記憶游”、“農(nóng)旅文化體驗”、“非遺文化體驗”等研學(xué)主題，瀏陽推出了一系列精品研學(xué)旅游線路，實現(xiàn)了研學(xué)旅行差異化、特色化、主題化。

同時，項目周邊有蒼坊旅游區(qū)（胡耀邦故里）、文家市秋收起義紀(jì)念館、大圍山國家森林公園、周洛大峽谷、重龍峽景區(qū)等多個旅游資源，紅色旅游與山區(qū)自然風(fēng)光每年吸引大量游客。同時，本項目地處長沙市主城區(qū)與瀏陽市主城區(qū)中間地帶，距離長沙市主城區(qū)約30-60分鐘車程。本項目將破解園區(qū)以及長沙市居民周末旅游難題，滿足瀏陽市旅游人口中不同品味游客需求。

據(jù)統(tǒng)計，瀏陽 2020 年接待旅游人數(shù)3095.06 萬人次，增長3.1%；旅游產(chǎn)業(yè)收入 316.39 億元，增長 1.8%。2021 年“十一”國慶假期，全市共計接待游客 117.21 萬人次。根據(jù)國慶期間瀏陽類似景區(qū)旅游人數(shù)及國慶旅游占比情況，分析得出瀏陽市旅游類景區(qū)旅游人數(shù)為 24 萬人-108 萬人。

本項目依托稻作觀光區(qū)及瀏陽市特色旅游資源，打造鄉(xiāng)村旅游項目助力鄉(xiāng)村振興?；亟ㄔO(shè)包含稻田景觀、稻田種植、穿越基地、時光街、親子農(nóng)耕體驗區(qū)、農(nóng)耕游樂區(qū)、撈刀河江上游船等主題園區(qū)。

項目建設(shè)完成后面向瀏陽特色旅游人群、長沙市中小學(xué)素質(zhì)教育、周末休閑游人員。根據(jù)以上分析對比數(shù)據(jù)，預(yù)計拓展及旅游項目建設(shè)完成后預(yù)計年接待人數(shù) 18 萬人（按調(diào)查案例75%估算）；瀏陽九道游船項目屬單獨收費項目，按項目游玩人數(shù)30%轉(zhuǎn)化率計算體驗人數(shù)，則年接待人數(shù) 5.4 萬人。

②景區(qū)價格分析

根據(jù)項目規(guī)劃，本項目預(yù)計采用一票制模式運營景區(qū)；一票制涵蓋大地之春稻田公園、桃花源穿越基地、親子農(nóng)耕體驗區(qū)、農(nóng)耕游樂區(qū)、稻田景觀等區(qū)域內(nèi)游玩游樂設(shè)施；瀏陽九道游船項目單獨收取費用。根據(jù)調(diào)查長沙市及周邊娛樂拓展類項目收費根據(jù)項目類型價格一般為 154-299 元/人（如下表）；本項目內(nèi)拓展及旅游項目按全園一票通計費，收費標(biāo)準(zhǔn)按 120 元/人計算，瀏陽九道游船項目收費標(biāo)準(zhǔn)按 40 元/人計算。考慮通貨膨脹等因素，項目收費標(biāo)準(zhǔn)預(yù)計每5年上漲 10%。

項目投資建設(shè)完成后，公司將聘請專業(yè)團(tuán)隊運營管理，目前公司正與旅游運營企業(yè)洽談合作，暫未簽訂意向協(xié)議。運營費用按收入的 35%計入經(jīng)營成本。則項目運營期間，收入預(yù)計為39295.00 萬元。

（2）配套物業(yè)出租收入

本項目建設(shè)完成后，新青年時光街、撈刀河濱河水街、工藝品展示加工互動體驗基地及配套物業(yè)共 74620 ㎡均對外出租。根據(jù)景區(qū)、網(wǎng)紅打卡點一般物業(yè)租金水平，謹(jǐn)慎估計，本項目房屋租金按 42 元/平方米進(jìn)行計算，考慮通貨膨脹等因素，租金標(biāo)準(zhǔn)預(yù)計每 5 年上漲 10%。項目運營第1-3 年出租率分別按75%、85%、90%，項目運營第 4 年起按 95%預(yù)計。

（3）停車位出租收入

項目停車場配建機(jī)動車停車位 454 個，竣工驗收后全部出租。出租單價依據(jù)《長沙市機(jī)動車停放服務(wù)收費實施細(xì)則》（長發(fā)改價費〔2021〕69 號）、《瀏陽市機(jī)動車停放服務(wù)收費實施細(xì)則》（瀏發(fā)改聯(lián)函〔2021〕2 號）文件，本項目停車收費采用分段計時收費的方式：在二級區(qū)域，計時方式白天時段1 元/半小時，夜間時段(晚8 時至次日 7 時)1 元/小時;計次方式每次10 元。

無論哪種方式，該類停車場 24 小時限價為 20 元，凡進(jìn)入停車場時間不超過15 分鐘的免收停車費。結(jié)合項目在當(dāng)前實際停車收費標(biāo)準(zhǔn)，為簡單計算，項目全部按長租車位計算，出租單價按 20 元/天（即600 元/月）計算，車位出租價格按計算期每 5 年上浮 10%計算。項目運營第1-3年出租率分別按 75%、85%、90%，項目運營第4 年起按95%預(yù)計。

完整版可行性研究報告依據(jù)國家部門及地方政府相關(guān)法律、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)，本著客觀、求實、科學(xué)、公正的原則，在現(xiàn)有能夠掌握的資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，主要就項目建設(shè)背景、需求分析及必要性、可行性、建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容、建設(shè)條件及方案、項目投資及資金來源、社會效益、經(jīng)濟(jì)效益以及項目建設(shè)的環(huán)境保護(hù)等方面逐一進(jìn)行研究論證，以確定項目經(jīng)濟(jì)上的合理性、技術(shù)上的可行性，為項目投資主體和主管部門提供決策參考。

此報告為摘錄公開部分。定制化編制政府立項審批備案、國資委備案、銀行貸款、產(chǎn)業(yè)基金融資、內(nèi)部董事會投資決策等用途可研報告可咨詢思瀚產(chǎn)業(yè)研究院。