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房地產(chǎn)行業(yè)競爭情況及集中度情況分析
思瀚產(chǎn)業(yè)研究院    2024-07-18

1、房地產(chǎn)行業(yè)競爭情況

目前，我國房地產(chǎn)行業(yè)的競爭情況主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

（1）告別黃金增長期，市場(chǎng)化競爭促使行業(yè)出現(xiàn)全方位變革和資源整合

盡管與主要發(fā)達(dá)國家相比，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，但經(jīng)濟(jì)增長和城鎮(zhèn)化進(jìn)程的繼續(xù)將為房地產(chǎn)市場(chǎng)長期健康發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。然而自住房分配貨幣化改革以來，歷經(jīng)約 20 年的高速發(fā)展，市場(chǎng)供求和競爭狀況正在發(fā)生全面而深刻的變化，行業(yè)變革已經(jīng)開始并將持續(xù)。

從供求關(guān)系看，隨著人均住宅面積的上升以及城鎮(zhèn)人口增速的放緩，總體需求將告別過去 20 年的高速增長，進(jìn)入一個(gè)平穩(wěn)發(fā)展時(shí)期，區(qū)域之間的分化將更為明顯；從市場(chǎng)環(huán)境上看，歷經(jīng)多輪宏觀調(diào)控周期后，地產(chǎn)行業(yè)政策和監(jiān)管體系逐漸成熟，而市場(chǎng)競爭下的優(yōu)勝劣汰將使得實(shí)力弱、規(guī)范性低的小型開發(fā)商逐步退出市場(chǎng)，促進(jìn)行業(yè)秩序的進(jìn)一步建立和規(guī)范；

從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上看，伴隨著我國各年齡段人口結(jié)構(gòu)的變動(dòng)，尤其是嬰兒潮效應(yīng)的弱化導(dǎo)致的剛性需求增速下降，改善性人群比例增長及經(jīng)濟(jì)增長帶來其購買力的增加，購房群體將更關(guān)注居住品質(zhì)，產(chǎn)品質(zhì)量和施工效率將獲得提高，改善性產(chǎn)品或?qū)⒊蔀榉康禺a(chǎn)企業(yè)在未來市場(chǎng)中決勝的關(guān)鍵；

而從商業(yè)模式上看，隨著供求關(guān)系的調(diào)整、行業(yè)整體增速的下降，區(qū)域分化、公司分化的局面日益顯著，具備強(qiáng)大的資源實(shí)力、資金實(shí)力和執(zhí)行力的企業(yè)逐步在競爭中勝出，行業(yè)資源將進(jìn)一步得到整合。

目前正在涌現(xiàn)出更多的大型綜合開發(fā)商及各具特點(diǎn)的可持續(xù)盈利模式，并且分工將更加精細(xì)化和專業(yè)化，實(shí)力較強(qiáng)的大型開發(fā)商將持續(xù)提升市場(chǎng)份額，具備轉(zhuǎn)型和創(chuàng)新能力的開發(fā)商也將在市場(chǎng)中占據(jù)有利位置。

（2）宏觀調(diào)控與市場(chǎng)激烈競爭的壓力下，企業(yè)需要更注重運(yùn)營效率的提升

近年來房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速發(fā)展帶來了房價(jià)的攀升及土地價(jià)格的高漲，地價(jià)占售價(jià)的比例也在不斷上升；為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長期健康發(fā)展，自 2006 年年底以來，政府將土地和資金面作為地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策的重點(diǎn)之一。

2012 年頒布的《土地閑置處置辦法》加大了對(duì)開發(fā)商土地閑置的管理和處罰力度，使得囤地的難度加大；銀行等傳統(tǒng)融資渠道對(duì)地產(chǎn)商借貸的管理嚴(yán)格，信托等影子銀行產(chǎn)品則要求較高的融資成本。嚴(yán)格的土地監(jiān)管政策和資金成本的壓力使開發(fā)商紛紛由低價(jià)拿地等待升值的商業(yè)模式轉(zhuǎn)向快周轉(zhuǎn)模式，執(zhí)行力和運(yùn)營效率成為開發(fā)商獲取競爭優(yōu)勢(shì)的關(guān)鍵因素之一。

（3）行業(yè)集中度日益提高

我國房地產(chǎn)行業(yè)集中度較低，近幾年來房地產(chǎn)行業(yè)走向成熟的趨勢(shì)和調(diào)控的深入使行業(yè)集中度呈現(xiàn)提升的態(tài)勢(shì)。根據(jù)中指研究院發(fā)布的《2024 中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)研究報(bào)告》，2023 年百強(qiáng)企業(yè)銷售總額、銷售面積分別達(dá) 53,896 億元、26132 萬平方米。預(yù)計(jì)未來房地產(chǎn)行業(yè)集中度進(jìn)一步提高仍將是大勢(shì)所趨。

在國內(nèi)市場(chǎng)競爭日趨激烈的情況下，大型房地產(chǎn)公司在拿地、融資能力和消費(fèi)者認(rèn)可方面具備明顯優(yōu)勢(shì)，而小型房企因持續(xù)拿地能力弱、資金面緊張、運(yùn)作效率低等多種原因，在市場(chǎng)競爭中將逐步被淘汰，大型房企市場(chǎng)份額有望繼續(xù)提升。

2、市場(chǎng)集中度情況

隨著近年來調(diào)控政策的逐漸加碼，房地產(chǎn)行業(yè)也在不斷成熟。房地產(chǎn)行業(yè)整體呈現(xiàn)業(yè)績持續(xù)增長、企業(yè)分化加劇、行業(yè)集中度不斷提高的發(fā)展態(tài)勢(shì)。中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)在波動(dòng)中實(shí)現(xiàn)了規(guī)模的跨越式發(fā)展和綜合實(shí)力的全面提升，已發(fā)展成為行業(yè)的中流砥柱。未來，伴隨房地產(chǎn)行業(yè)集中度的提升，陣營間和陣營內(nèi)的競爭與分化將進(jìn)一步升級(jí)，行業(yè)集中度進(jìn)一步提升。