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深圳市光明區(qū)產(chǎn)業(yè)用房存量、增量分析、房租金及出租率分析
思瀚產(chǎn)業(yè)研究院    2024-10-14

1、光明區(qū)狀況概述

光明區(qū)區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，區(qū)內(nèi)立體交通聯(lián)動(dòng)，是粵港澳大灣區(qū)和廣深港澳科技創(chuàng)新走廊上的重要節(jié)點(diǎn)。2018年 9 月 19日，光明區(qū)正式揭牌成立。光明區(qū)位于深圳市西北部，現(xiàn)轄光明、公明、新湖、鳳凰、玉塘、馬田 6個(gè)街道，31 個(gè)社區(qū)，總面積為 156 平方公里，是生態(tài)型高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)新城。

規(guī)劃提出將光明新城建設(shè)成為以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代配套服務(wù)業(yè)和生態(tài)休閑為主要功能的生態(tài)型現(xiàn)代化新城，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)高效、社會(huì)和諧、生態(tài)良性循環(huán)的“和諧新城”目標(biāo)，構(gòu)筑自然、城市、人融為一體的和諧之城。轄區(qū)總面積 156.1 平方千米，常住人口約 111.57 萬人，戶籍人口 15.48 萬人。

2021 年全年，光明區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值為 1,285.33 億元，同比增長(zhǎng) 12.9%，自 2015 年以來首次實(shí)現(xiàn)“兩位數(shù)”增長(zhǎng)。2022 年上半年，光明區(qū) GDP 為 614.71 億元，同比增長(zhǎng) 6.3%。其中，第二產(chǎn)業(yè)增加值為 400.97 億元，同比增長(zhǎng) 6.8%；第三產(chǎn)業(yè)增加值為 212.55 億元，同比增長(zhǎng) 5.3%。2021 年 6 月，深圳市光明區(qū)人民政府關(guān)于印發(fā)《深圳市光明區(qū)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》，明確了光明區(qū)的規(guī)劃方案。

提出堅(jiān)持中心引領(lǐng)、軸帶集聚空間布局，加快形成疏密有致、山水共融的“一心引領(lǐng)、一廊縫合、組團(tuán)鑲嵌、綠環(huán)縈繞”總體空間格局。強(qiáng)化光明中心區(qū)引領(lǐng)功能，加強(qiáng)中心區(qū)商業(yè)、居住等公共服務(wù)設(shè)施集聚，統(tǒng)籌增加布局特色科學(xué)服務(wù)設(shè)施，為科學(xué)城提供優(yōu)質(zhì)公共服務(wù)。

以茅洲河、龍大高速為紐帶，打造集生態(tài)、交通、創(chuàng)新等功能于一體的南北貫通復(fù)合軸帶，有機(jī)縫合光明區(qū)東西兩域。有機(jī)串聯(lián)巍峨山、大頂嶺、大眼山、環(huán)象山等郊野公園，構(gòu)建縈繞全區(qū)的生態(tài)綠環(huán)，打造深圳北部生態(tài)長(zhǎng)廊。依托六個(gè)街道打造特色組團(tuán)，形成優(yōu)勢(shì)功能互補(bǔ)、協(xié)調(diào)錯(cuò)位發(fā)展格局。

光明區(qū)空間規(guī)劃

2、光明區(qū)產(chǎn)業(yè)用房存量及增量分析

光明區(qū)早期主要聚集了三來一補(bǔ)加工生產(chǎn)企業(yè)，隨著近年深圳整體產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)及光明區(qū)的產(chǎn)業(yè)調(diào)整，高新科技企業(yè)落戶光明區(qū)，產(chǎn)業(yè)用房?jī)蓸O分化較大。早期建設(shè)的工業(yè)園區(qū)主要集中在觀光路旁，以純生產(chǎn)功能為主，配套往往較不完善，以多層廠房為主。

新建的園區(qū)主要集中在龍大高速的沿線及光僑路的光明高新科技園內(nèi)，一般配有新型研發(fā)廠房、研發(fā)辦公、公寓及商業(yè)配套等，兼有研發(fā)及輕型生產(chǎn)的功能，園區(qū)整體規(guī)劃合理、功能完善。根據(jù)深圳市產(chǎn)業(yè)用地用房供需服務(wù)平臺(tái)，截至 2022 年底，光明區(qū)產(chǎn)業(yè)用房存量為 68萬平方米。預(yù)計(jì)未來五年，光明區(qū)產(chǎn)業(yè)用房新增供應(yīng)面積約為 77 萬平方米。基于光明區(qū)綜合性國家學(xué)科中心的定位以及對(duì)國際前沿學(xué)科產(chǎn)業(yè)的引入，目前光明區(qū)產(chǎn)業(yè)用房供應(yīng)較多，未來市場(chǎng)上將會(huì)有更多高品質(zhì)項(xiàng)目的供應(yīng)，可滿足未來日漸增長(zhǎng)的研發(fā)需求，進(jìn)一步提升區(qū)域產(chǎn)業(yè)聚集度。

3、光明區(qū)產(chǎn)業(yè)用房租金及出租率分析

光明區(qū)早期建設(shè)以生產(chǎn)型廠房為主，租賃情況較好，主要為傳統(tǒng)制造業(yè)，如內(nèi)衣、模具、鐘表生產(chǎn)加工等。2010 年以后建設(shè)的多為研發(fā)辦公，兼有輕型研發(fā)廠房，承接國家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，同時(shí)滿足南山區(qū)的外溢空間需求，物業(yè)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)較高，品質(zhì)較好，配套較完善。

光明區(qū)老舊廠房平均租金水平較低，在 35-45 元/平方米/月區(qū)間，新建研發(fā)廠房租金主要集中在 40-60 元/平方米/月。研發(fā)辦公租金主要集中在 45-70元/平方米/月，精裝產(chǎn)品的租金則提升至超過 60 元/平方米/月。為更好引導(dǎo)光明區(qū)科技創(chuàng)新園區(qū)建設(shè)發(fā)展，政府根據(jù)相關(guān)政策對(duì)入駐光明區(qū)級(jí)科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園的各類科技型企業(yè)，按實(shí)際租賃面積給予一定的租金補(bǔ)貼。

截至 2022 年年中，共14 個(gè)園區(qū)通過《光明區(qū)科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園認(rèn)定與管理辦法》認(rèn)定為“光明區(qū)科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園”，該政策的實(shí)施有利于吸引優(yōu)質(zhì)租戶入駐區(qū)域。2022 年上半年，在新冠疫情的影響下，研發(fā)辦公租賃需求有所受抑，光明區(qū)的研發(fā)辦公物業(yè)出租率約為 60%-70%；而光明區(qū)的研發(fā)廠房物業(yè)出租率則維持在較高水平，約為 90%及以上。

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