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上海大名城臨港科技城-大名城映暉項目可行性研究報告
思瀚產(chǎn)業(yè)研究院    2022-12-09

1、項目基本情況

項目名稱：上海大名城臨港科技城B02-02地塊項目（大名城 映暉）

實施主體：全資子公司上海翀寧置業(yè)有限公司

項目總投資：136,748萬元

占地面積：3.20萬平方米

總建筑面積：6.91萬平方米

項目預(yù)計交付時間：2023年9月

項目位置：上海市浦東新區(qū)南匯新城鎮(zhèn) 東至?；宦?，南至海洋二路，西至B02-03地塊，北至海洋一路

項目位置示意圖

2、項目資格文件取得情況

3、項目投資估算

5、項目進(jìn)展情況與資金籌措

本項目已于2020年10月開工建設(shè)，預(yù)計于2023年9月交付。項目計劃總投資136,748萬元，其中，公司已通過自有/自籌資金投入107,155萬元，尚需投入29,593萬元，本次公司擬使用募集資金25,000萬元投入該項目，其余部分由公司通過自籌等途徑解決。

必要性分析

1、優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)，突破經(jīng)營瓶頸，強化公司城市群戰(zhàn)略布局，提升公司競爭力

近年來，房地產(chǎn)市場整體步入調(diào)整通道，面對房地產(chǎn)行業(yè)“三道紅線”、銀行房地產(chǎn)貸款“集中度”管理、土地“兩集中”等政策常態(tài)化以及疫情防控常態(tài)化的影響，房地產(chǎn)企業(yè)融資難度和經(jīng)營壓力大幅增加。

公司始終保持三道紅線全部“綠檔”，足額按期履行還本付息義務(wù)，保持合理財務(wù)杠桿水平，但在行業(yè)信用風(fēng)險事件頻發(fā)以及行業(yè)周轉(zhuǎn)速度下降、行業(yè)利潤率下行的背景下，公司經(jīng)營成本高居不下，持續(xù)面臨較大經(jīng)營壓力。公司經(jīng)營瓶頸對公司房地產(chǎn)項目土地成交節(jié)奏、開發(fā)建設(shè)成本、銷售交易渠道等關(guān)鍵環(huán)節(jié)均造成一定影響。通過本次募投項目的實施，公司將進(jìn)一步拓寬融資渠道，增大資產(chǎn)規(guī)模，增強資金實力，降低財務(wù)風(fēng)險，優(yōu)化公司資本結(jié)構(gòu)，有利于增強公司的抗風(fēng)險能力和持續(xù)經(jīng)營能力，突破當(dāng)前經(jīng)營瓶頸。

同時，本次募投項目均為公司長三角一體化城市群戰(zhàn)略規(guī)劃布局的重點項目，募集資金的投入有利于公司把握優(yōu)質(zhì)土地儲備和主流需求，加強全面運營管理質(zhì)量，在國內(nèi)房地產(chǎn)市場區(qū)域分化競爭加劇的背景下，增強公司以上海為核心的長三角城市群競爭力，提升行業(yè)地位，逐步獲得更大的競爭優(yōu)勢，把握市場競爭格局調(diào)整的良好機遇。

2、搶抓五大新城發(fā)展機遇，保障剛性及改善性住房需求，助力改善住房市場區(qū)域性供求關(guān)系

公司堅持區(qū)域深耕發(fā)展策略，聚焦具備長期支撐力的熱點城市，重點開拓長三角一體化區(qū)域、東南沿海區(qū)域房地產(chǎn)項目。2018年1月，《上海市城市總體規(guī)劃（2017-2035年）》首次提出“五大新城”規(guī)劃，對嘉定、松江、青浦、奉賢、南匯等5個新城，要求建設(shè)成為長三角城市群中具有輻射帶動作用的綜合性節(jié)點城市。

至2025年，五大新城將基本形成獨立的城市功能，在長三角城市網(wǎng)絡(luò)中初步具備綜合性節(jié)點城市的地位，五大新城常住人口總規(guī)模將達(dá)到360萬左右，新城所在區(qū)的GDP總量將達(dá)到1.1萬億元。2021年,《上海市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》重提“五大新城”建設(shè)，并計劃提升對新城發(fā)展的支持力度。

提出“整體重塑、全面優(yōu)化市域空間格局，把新城建設(shè)擺在突出位置，加快打造經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要增長極，為上海未來發(fā)展構(gòu)筑新的戰(zhàn)略支點”。《“十四五”加快推進(jìn)新城高質(zhì)量發(fā)展的支持政策》提出加快吸引各類人才向新城集聚，實施人才安居住房政策，加大規(guī)劃土地保障力度，包括優(yōu)化新城人才落戶和居住證政策、完善新城多元化的住房供應(yīng)體系、引導(dǎo)住房在新城合理布局、完善新城大型居住社區(qū)功能、提高新城開發(fā)強度、強化新城用地保障、優(yōu)化新城供地結(jié)構(gòu)、支持新城存量土地二次開發(fā)、推動新城戰(zhàn)略預(yù)留區(qū)啟動使用等重要支持政策。綜上，國家相關(guān)政策為“五大新城”未來發(fā)展創(chuàng)造了良好的政策環(huán)境。

在宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長的背景下，隨著持續(xù)推進(jìn)的綜合性節(jié)點城市建設(shè)進(jìn)程以及進(jìn)一步上升的人均居住水平，五大新城將產(chǎn)生較大的長期房地產(chǎn)市場發(fā)展空間。本次募投項目擬投向公司在上海五大新城及臨港地區(qū)開發(fā)并處于建設(shè)過程中的房地產(chǎn)項目，且均為剛性及改善性合理住房需求的項目，本次募集資金的投入將有效降低上述項目的資金風(fēng)險，全面提升項目質(zhì)量管理，加快項目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度，保障項目交房周期，助力改善項目所在地區(qū)供求關(guān)系，對于改善民生、促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展、促進(jìn)社會和諧穩(wěn)定發(fā)展具有重要的意義。

可行性分析

1、國家政策大力保障“保交樓、保民生”房地產(chǎn)項目質(zhì)量

房地產(chǎn)行業(yè)是進(jìn)行房產(chǎn)、地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營的基礎(chǔ)建設(shè)行業(yè)，目前已成為我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)和主要的經(jīng)濟(jì)增長點。為進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，2022年下半年以來中央密集出臺房地產(chǎn)供給端紓困政策。

7月28日，中共中央政治局會議指出要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生。11月23日，央行、銀保監(jiān)會正式發(fā)布《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，其中供給側(cè)方面提出按市場化、法治化原則支持房地產(chǎn)企業(yè)和項目的合理融資需求。

本次募集資金投資項目擬投向公司在上海地區(qū)開發(fā)并處于建設(shè)過程中的房地產(chǎn)項目，該等項目均為剛性及改善性合理住房需求的項目。國家對優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)的融資支持和對“保交樓、保民生”房地產(chǎn)項目的高度重視為本次募投項目的順利實施創(chuàng)造了良好的政策環(huán)境。

2、上海五大新城及臨港地區(qū)房地產(chǎn)市場前景廣闊，為消納募投項目提供了市場保障

公司業(yè)務(wù)布局緊扣城市發(fā)展脈絡(luò)，本次募投項目均為面向上海五大新城及臨港地區(qū)布局的在建在售住宅項目。在《上海市城市總體規(guī)劃（2017-2035年）》中，對嘉定、松江、青浦、奉賢、南匯等5個新城，要求建設(shè)成為長三角城市群中具有輻射帶動作用的綜合性節(jié)點城市。五大新城將憑借獨立性優(yōu)勢和上海市相關(guān)扶持政策，實現(xiàn)加快人才導(dǎo)入、公共服務(wù)和交通樞紐建設(shè)、現(xiàn)代化生態(tài)空間布局、資金吸引能力的提升。

就城市功能來看，五大新城不是簡單承接中心城人口和功能疏解，而是按照集聚百萬人口規(guī)模、形成獨立綜合功能的要求，打造“長三角城市網(wǎng)絡(luò)中的綜合性節(jié)點城市”，至2025年，五大將基本形成獨立的城市功能，在長三角城市網(wǎng)絡(luò)中初步具備綜合性節(jié)點城市的地位，相應(yīng)產(chǎn)生的剛性和改善性住房需求能對本次募投項目形成有利支撐和消納。

3、公司擁有大盤綜合開發(fā)運營的豐富經(jīng)驗和成熟團(tuán)隊

公司擁有多年一次性大盤綜合開發(fā)運營的豐富經(jīng)驗，已經(jīng)組建資深專業(yè)的產(chǎn)品設(shè)計研發(fā)團(tuán)隊、渠道管理營銷團(tuán)隊等成熟管理體系，為募投項目的實施提供有力保障。公司始終通過綜合運營及城市營銷對城市資源進(jìn)行整合、優(yōu)化及創(chuàng)新，依托公司的管理優(yōu)勢、成熟的片區(qū)開發(fā)經(jīng)驗及資源整合能力，對城市區(qū)域規(guī)?；?、高效化、標(biāo)準(zhǔn)化地進(jìn)行整體成片開發(fā)，打造以城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共服務(wù)、保障性住房建設(shè)、房地產(chǎn)開發(fā)、產(chǎn)業(yè)園建設(shè)運營、傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)模式創(chuàng)新等為一體的城鎮(zhèn)化建設(shè)的完整產(chǎn)業(yè)鏈，對城市區(qū)域進(jìn)行整體開發(fā)和推動當(dāng)?shù)厝丝诔擎?zhèn)化進(jìn)程。

此報告為正式報告摘取部分。需編制政府立項、銀行貸款、投資決策等用途可行性研究報告咨詢思瀚產(chǎn)業(yè)研究院。

來源： 思瀚產(chǎn)業(yè)研究院 大名城