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粵港澳大灣區(qū)-深圳產(chǎn)業(yè)用房市場(chǎng)分析
思瀚產(chǎn)業(yè)研究院    2024-10-14

（1）粵港澳大灣區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)概況

粵港澳大灣區(qū)由「9+2」個(gè)城市組成，包括珠江三角洲的 9個(gè)城市（即肇慶、佛山、江門(mén)、廣州、東莞、中山、珠海、惠州及深圳）和香港及澳門(mén)，按 2019 年人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值及人均收入計(jì)為全球第四大灣區(qū)。粵港澳大灣區(qū)總土地面積為 56,000 平方公里，總?cè)丝谶_(dá)約7,000 萬(wàn)。2021 年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)人民幣 12.6 萬(wàn)億元，占中國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值約 11%。深圳作為粵港澳大灣區(qū)的核心城市，亦稱為「大灣區(qū)新增長(zhǎng)引擎」及全球科技創(chuàng)新中心。

（2）深圳市宏觀經(jīng)濟(jì)概況

作為粵港澳大灣區(qū)的核心城市之一，深圳近年來(lái) GDP 增長(zhǎng)迅速，隨著深圳“新經(jīng)濟(jì)”充分發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，未來(lái)發(fā)展前景可期。2022 年全市地區(qū)生產(chǎn)總值 32,387.68 億元，同比增長(zhǎng)3.3%，分別高于全省、全國(guó) 1.4 和 0.3 個(gè)百分點(diǎn)，同時(shí)領(lǐng)跑北上廣深四大一線城市。2022年，面對(duì)多重因素沖擊，深圳經(jīng)濟(jì)運(yùn)行持續(xù)向好。

2022 年，全市固定資產(chǎn)投資同比增長(zhǎng) 8.4%。工業(yè)投資繼續(xù)保持良好增勢(shì)，增長(zhǎng) 19.2%，其中，制造業(yè)投資增長(zhǎng) 15.4%；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng) 13.3%。分產(chǎn)業(yè)看，第二產(chǎn)業(yè)投資增長(zhǎng)19.3%，第三產(chǎn)業(yè)投資增長(zhǎng)6.2%。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)投資活躍，高新技術(shù)制造業(yè)投資增長(zhǎng)17.0%，其中，電子及通信設(shè)備制造投資增長(zhǎng) 21.0%；信息傳輸、軟件和信息技術(shù)服務(wù)業(yè)投資增長(zhǎng)43.8%。社會(huì)領(lǐng)域投資快速增長(zhǎng)，其中，衛(wèi)生和社會(huì)工作投資增長(zhǎng) 64.1%，文化、體育和娛樂(lè)業(yè)投資增長(zhǎng) 22.9%。

深圳積極促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，第三產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步增長(zhǎng)，目前高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)和文化產(chǎn)業(yè)共同成為深圳的四大支柱產(chǎn)業(yè)。第一產(chǎn)業(yè)增加值為 25.64 億元，同比增長(zhǎng) 0.8%；第二產(chǎn)業(yè)增加值為 12405.88 億元，同比增長(zhǎng) 4.8%；第三產(chǎn)業(yè)增加值為 19956.16 億元，同比增長(zhǎng) 2.4%。

（3）深圳市產(chǎn)業(yè)用房市場(chǎng)分析

1）產(chǎn)業(yè)用房存量及增量分析

根據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前深圳市產(chǎn)業(yè)用房市場(chǎng)龐大，根據(jù)深圳市產(chǎn)業(yè)用地用房供需服務(wù)平臺(tái)發(fā)布的信息，截至 2022 年末，全市存量超過(guò) 1,300 萬(wàn)平方米。其中南山區(qū)占比最高，其次為龍崗區(qū)、龍華區(qū)及福田區(qū)，坪山區(qū)、光明區(qū)、寶安區(qū)、羅湖區(qū)等區(qū)目前存量較少。目前，南山區(qū)產(chǎn)業(yè)用房存量約 507 萬(wàn)平方米，占全市存量約 38.45%，位居全市第一。

南山區(qū)作為深圳市科技強(qiáng)區(qū)的相關(guān)科技項(xiàng)目成果，前沿科技聚焦 5G 技術(shù)應(yīng)用、人工智能、科創(chuàng)教育等重點(diǎn)科技產(chǎn)業(yè)。南山區(qū)科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展較為成熟，為深圳市產(chǎn)業(yè)用房的主力供應(yīng)區(qū)域。近年來(lái)，龍華區(qū)及龍崗區(qū)通過(guò)老舊廠房“工改工”升級(jí)轉(zhuǎn)型，產(chǎn)業(yè)用房存量增長(zhǎng)迅猛。龍崗區(qū)存量約 218 萬(wàn)平方米，龍華區(qū)存量約 215 萬(wàn)平方米，占深圳市存量比例分別為 17%及16%。

福田區(qū)以高端甲級(jí)辦公物業(yè)為主，產(chǎn)業(yè)用房物業(yè)主要分布在車(chē)公廟片區(qū)，福田區(qū)全區(qū)存量約 118 萬(wàn)平方米，占深圳市存量比例約 9%。坪山區(qū)、光明區(qū)為新興規(guī)劃產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)域，目前存量較少，分別約為 74 萬(wàn)平方米、68 萬(wàn)平方米，占比約為 6%、5%，但龍崗區(qū)有大量項(xiàng)目在規(guī)劃建設(shè)中，預(yù)計(jì)未來(lái)供應(yīng)將大幅增加。

寶安區(qū)、羅湖區(qū)存量相對(duì)較少，分別約為 44 萬(wàn)平方米、38 萬(wàn)平方米，占比均約為 3%。其余區(qū)域產(chǎn)業(yè)用房在轄區(qū)內(nèi)分布較為分散，未形成明顯產(chǎn)業(yè)聚集，存量合計(jì)約 37 萬(wàn)平方米，占深圳市存量比例合計(jì)約 3%。

預(yù)計(jì)未來(lái)五年新增產(chǎn)業(yè)用房面積約為 320 萬(wàn)平方米，約為現(xiàn)有存量的 24%。其中，在建工程約 283 萬(wàn)平方米，已規(guī)劃但未建工程約 37 萬(wàn)平方米。新增供應(yīng)主要分布于龍崗區(qū)、光明區(qū)、寶安區(qū)，分別為 89 萬(wàn)平方米、77 萬(wàn)平方米、42 萬(wàn)平方米，約占全市新增供應(yīng)的28%、24%、13%。隨著新興片區(qū)的不斷開(kāi)發(fā)、城市更新項(xiàng)目不斷推進(jìn)及新興科技產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，預(yù)計(jì)未來(lái)幾年內(nèi)深圳市產(chǎn)業(yè)用房供應(yīng)將繼續(xù)增長(zhǎng)。

2）產(chǎn)業(yè)用房租金分析

深圳原關(guān)內(nèi)區(qū)域包括福田區(qū)、羅湖區(qū)和南山區(qū)的產(chǎn)業(yè)用房供應(yīng)主要為研發(fā)辦公物業(yè)，其中南山區(qū)研發(fā)辦公物業(yè)供應(yīng)量較大。廠房物業(yè)主要集中在龍華區(qū)、寶安區(qū)、光明區(qū)、龍崗區(qū)等原關(guān)外區(qū)域，其中寶安區(qū)和龍華區(qū)的廠房供應(yīng)遠(yuǎn)高于其他區(qū)域。

2022 年二季度末，深圳市研發(fā)辦公物業(yè)受疫情影響，租賃需求有所減弱，福田區(qū)、羅湖區(qū)、南山區(qū)、龍華區(qū)寶安區(qū)的研發(fā)辦公物業(yè)出租率在 80%的水平，龍崗區(qū)及光明區(qū)的研發(fā)辦公物業(yè)出租率約為 60%-70%。而研發(fā)廠房物業(yè)出租率維持在較高水平，其中龍華區(qū)、寶安區(qū)、龍崗區(qū)、光明區(qū)的研發(fā)廠房出租率維持在 90%及以上。租金方面，各區(qū)研發(fā)辦公租金普遍高于對(duì)應(yīng)區(qū)域研發(fā)廠房租金。

2022 年二季度末，福田區(qū)、羅湖區(qū)和南山區(qū)的研發(fā)辦公租金均超過(guò) 100 元/平方米/月，龍華區(qū)、寶安區(qū)、龍崗區(qū)以及光明區(qū)的研發(fā)辦公租金處于 50-60 元/平方米/月；研發(fā)廠房方面，龍華區(qū)、寶安區(qū)、龍崗區(qū)以及光明區(qū)的平均租金均超過(guò) 30 元/平方米/月。

3）研發(fā)用房市場(chǎng)分析

研發(fā)用房作為產(chǎn)業(yè)用房中的中端產(chǎn)品，融合了工業(yè)廠房與辦公用房的優(yōu)點(diǎn)，為迎合深圳市的產(chǎn)業(yè)升級(jí)而生，既為滿足現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)的試產(chǎn)需求，又能為員工提供舒適辦公環(huán)境及提升企業(yè)形象，同時(shí)相較高端商務(wù)辦公產(chǎn)品租金更低。目前，深圳研發(fā)用房物業(yè)主要集中在中心城區(qū)的科技園、留仙洞片區(qū)，以及特區(qū)外的坂雪崗、桃花源和光明片區(qū)。其中科技園片區(qū)研發(fā)用房集聚度較高且氛圍更趨濃厚，片區(qū)整體發(fā)展相對(duì)成熟。

租金領(lǐng)先全市水平。另一方面，受中心區(qū)土地資源緊缺限制，新增供應(yīng)集中在外圍區(qū)域（包括寶安區(qū)、龍崗區(qū)、龍華區(qū)和坪山區(qū)），且目前外圍區(qū)域仍有大量滿足改造條件的舊工業(yè)區(qū)，未來(lái)部分舊工業(yè)區(qū)將陸續(xù)被改造為高端資源聚集的產(chǎn)業(yè)園，進(jìn)一步增加供應(yīng)。同時(shí)，外圍區(qū)域隨著城市基建配套的相繼完善，產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的不斷加碼，未來(lái)亦將吸納中心城區(qū)的外溢需求。受 2020 年新冠肺炎疫情和全球經(jīng)濟(jì)下行的影響，研發(fā)用房需求減弱，短期內(nèi)，持續(xù)高企的新增供應(yīng)將使研發(fā)用房市場(chǎng)整體空置率和平均租金承受較大的壓力。

長(zhǎng)期來(lái)看，國(guó)內(nèi)形勢(shì)總體向好，生產(chǎn)需求逐步恢復(fù)，就業(yè)物價(jià)總體穩(wěn)定，主要指標(biāo)邊際改善，國(guó)民經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)恢復(fù)勢(shì)頭，未來(lái)研發(fā)用房需求將有所回升。目前深圳市研發(fā)用房供應(yīng)集中在不同片區(qū)，租金分化明顯，截至 2022 年底各片區(qū)平均租金約為 40-160 元/平方米/月不等。中心城區(qū)研發(fā)用房平均租金為 100-140 元/平方米/月，遠(yuǎn)高于外圍區(qū)域平均租金 50-70 元/平方米/月。2022 年上半年，科技園片區(qū)研發(fā)用房平均租金約 152 元/平方米/月。

其中，科技園中區(qū)、南區(qū)因區(qū)位優(yōu)越、樓宇品質(zhì)較高且總部經(jīng)濟(jì)利好等因素，租金長(zhǎng)期位居全市較高水平，分別為 155、153 元/平方米/月?？萍紙@北區(qū)次之，平均租金約 130 元/平方米/月。西麗片區(qū)發(fā)展起步較晚，目前整體處于發(fā)展階段，平均租金約為 90-100 元/平方米/月。但隨著科技園區(qū)物業(yè)逐漸去化，企業(yè)辦公需求逐漸向北輻射，西麗片區(qū)有望與科技園聯(lián)動(dòng)，以產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)揮更大的規(guī)模效應(yīng)。

外圍區(qū)域中，坂雪崗及桃花源雖總體存量物業(yè)較多，但受制于區(qū)位條件、產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平及區(qū)域成熟度等因素，其租金水平相對(duì)較低，坂雪崗及桃花源片區(qū)租金水平約為 50-80 元/平方米/月。

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