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城中村改造將拉動(dòng)多少投資與銷售？
思瀚產(chǎn)業(yè)研究院    2024-11-04

1、35 大城市城中村改造潛力大，部分一線與強(qiáng)二線城市待改造面積高

1.1、35 大城市城中村存量建面 7.64 億方、潛在建面22.43 億方

根據(jù)第七次人口普查與各地統(tǒng)計(jì)局最新披露數(shù)據(jù)，可計(jì)算出35 大城市城鎮(zhèn)常住人口、人均住房面積、城鎮(zhèn)自建房占比與城市自建房占比。

由于城中村為城市化進(jìn)程中被包圍的農(nóng)村村落，而農(nóng)民住房基本為宅基地上的自建房，因此我們采用（a）城市自建住房/城鎮(zhèn)住房總數(shù)，代表目前存量城中村的比例；（b）城鎮(zhèn)自建房數(shù)量/城鎮(zhèn)住房總數(shù)，代表未來(lái)隨著新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，潛在的城中村的比例。用【地區(qū)常住人口×城鎮(zhèn)化率×人均住房面積×自建房占比（即a或 b）】來(lái)估算城中村面積。

按照上述測(cè)算邏輯，假設(shè)自建房套均面積 100m2，可得：35 大城市的目前城中村存量建面 7.64 億方，城中村住房套數(shù)為 764 萬(wàn)套；分區(qū)域看，深圳、廣州、武漢、杭州、鄭州、石家莊、長(zhǎng)沙、蘇州、寧波、東莞等華南一線及全國(guó)強(qiáng)二線城市的城中村存量面積位于前列。

而伴隨我國(guó)城鎮(zhèn)化程度提升，城市范圍擴(kuò)展到鎮(zhèn)區(qū)，鎮(zhèn)區(qū)自建房也將劃歸為城中村，增加目前待改造的城中村面積，測(cè)算出 35 大城市潛在城中村面積為22.43億方，潛在城中村住房套數(shù)為 2243 萬(wàn)套。

1.2、35 大城市存量城中村改造最多可拉動(dòng)投資5.88 萬(wàn)億元

城中村改造相關(guān)政策文件提出，要采用拆除新建、整治提升、拆整結(jié)合的手段進(jìn)行改造。因此，參考廣州舊村改造成本和老舊小區(qū)改造項(xiàng)目方案，將城中村改造可能涉及的投資類目分為六大類，分別為前期費(fèi)用、拆遷費(fèi)用、復(fù)建費(fèi)用、改造費(fèi)用、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用、拆遷獎(jiǎng)勵(lì)。

2021 年住建部“63 號(hào)文”提出城市更新要防止出現(xiàn)大拆大建問(wèn)題。具體限制包括拆除比例不應(yīng)大于 20%、拆建比不應(yīng)大于 2、就近安置率不宜低于50%等。假設(shè)城中村改造 20%為拆除新建、80%為整治提升，拆建比為2。拆除新建包含費(fèi)用(1)+(2)+(3)×2+(5)+(6)，整治提升包含費(fèi)用(1)+(4)+(5)，則單位成本分別為11611元/m2、6719 元/m2。

在前文測(cè)算出的城中村存量面積與潛在存量面積前提下，存量城中村面積的改造最多共能拉動(dòng) 5.88 萬(wàn)億元投資，潛在存量城中村面積改造最多共能拉動(dòng)17.26萬(wàn)億元投資。

通過(guò)敏感性分析，在拆除新建占比 20%、改造時(shí)長(zhǎng)15 年的假設(shè)下，存量城中村改造最多可帶來(lái)投資額 3919 億元/年；在拆除新建占比20%、改造時(shí)長(zhǎng)20年假設(shè)下，潛在存量城中村改造可帶來(lái)投資額 8632 億元/年。

按照上述測(cè)算邏輯，可得目前 35 大城市存量城中村面積若全部進(jìn)行改造，約拉動(dòng)貨幣化安置款 13.28 萬(wàn)億元。

對(duì)購(gòu)置新房比例和新房的首付比例進(jìn)行敏感性分析，得出可拉動(dòng)的銷售面積及銷售額。在 30%首付比例、60%新購(gòu)房比例的中性假設(shè)下，35 大城市存量城中村面積若全部改造，最多可拉動(dòng)商品房銷售 26.6 萬(wàn)億元，若分20 年完成改造，每年撬動(dòng)銷售 1.33 萬(wàn)億銷售，占 2023 年全年銷售額的 11.4%。

2、100 萬(wàn)套城中村改造或可拉動(dòng)投資 7697 億元、銷售3.48 萬(wàn)億元

最后回歸本次 100 萬(wàn)套城中村改造的目標(biāo)。按照前序邏輯進(jìn)行測(cè)算，則100萬(wàn)套城中村改造可帶來(lái)投資 7697 億元、商品房銷售額3.48 萬(wàn)億元，若100萬(wàn)套改造分5 年完成，則年均或拉動(dòng)投資和銷售 1539 億元和 6956 億元，分別占2023年房地產(chǎn)開發(fā)投資額的 1.4%、銷售額的 6.0%。

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