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長白山火山溫泉部落二期項目可行性研究報告-思瀚產業(yè)研究院
思瀚產業(yè)研究院    2022-04-16

1、項目概況

項目由本公司實施，總投資53,648.92萬元，其中建設投資50,110.80萬元，投產后正常年鋪底流動資金186.52萬元，建設期利息3,351.60萬元，本次董事會前公司已投入17,558.94萬元。本項目擬在現(xiàn)有長白山火山溫泉部落一期項目基礎上增加親子俱樂部、賞雪山親子客房、全天候室內溫泉、賞雪風情露天溫泉、網紅無邊泳池、森林餐廳、特色商業(yè)等豐富基地的旅游產品，打造一個以親子度假為主題的“吃、住、行、游、娛、購”于一體的旅游綜合度假區(qū)。項目占地面積23,823.00平方米，建筑面積41,700.00平方米，地下1層，地上主體7層，項目建成后，年游客接待能力約99.9萬人次。

2、項目的必要性

（1）公司戰(zhàn)略發(fā)展的需要

該項目計劃2025年竣工投入使用，屆時沈佳高鐵沈白段開通，北京到長白山旅行時間將縮短到4個小時，沈陽到長白山旅行時間縮短到1.5小時。沈白段高鐵的開通將為長白山旅游產業(yè)發(fā)展帶來廣闊市場和重大發(fā)展機遇。該項目地處長白山旅游核心區(qū)位，景區(qū)、冰雪、溫泉等要素資源集聚，有著獨一無二的自然生態(tài)環(huán)境和區(qū)位交通優(yōu)勢。公司基于對長白山旅游未來發(fā)展趨勢判斷和戰(zhàn)略前瞻布局考慮，對區(qū)域旅游資源持續(xù)投資，全力搶占溫泉、冰雪等優(yōu)質核心資源，進一步鞏固公司在長白山區(qū)域旅游產業(yè)發(fā)展中核心優(yōu)勢。

（2）補齊功能業(yè)態(tài)需要

項目距離長白山高鐵站30公里，緊鄰長白山主景區(qū)和2016年年底投入使用的一期五星級酒店項目（長白山皇冠假日溫泉度假酒店）。目前看，該區(qū)域缺少必要的商業(yè)配套，缺少中低檔餐飲娛樂業(yè)態(tài)，缺少大眾消費的產品，缺少度假休閑氛圍，尤其是親子度假產品及配套功能較少，影響游客選擇入住的重要因素。為此，二期項目充分利用公司長白山火山自溢溫泉的品牌資源優(yōu)勢，主要建設一個集住宿餐飲、溫泉娛樂、商業(yè)購物、生態(tài)科普于一體，融入長白山生物多樣性元素的博物館親子度假主題酒店，定位為中檔、滿足大眾消費，著重解決一期項目業(yè)態(tài)產品不全問題，與一期項目形成消費差異化定位，順應長白山旅游從觀光游向休閑度假游轉變的產業(yè)發(fā)展趨勢，滿足游客對于親子度假游的需求增長和不同消費層次游客產品需求。

（3）完善產業(yè)布局需要

項目建成后，將在北山門區(qū)域連同一期和周邊景區(qū)、雪場，共同構建一個集溫泉體驗、健康養(yǎng)生、景區(qū)觀光、休閑度假為一體的的火山自溢溫泉主題休閑養(yǎng)生度假區(qū)。公司也將逐步形成以旅游客運為基礎，以酒店管理和景區(qū)托管為兩翼，以溫泉水開發(fā)利用為重要配套的業(yè)務布局，不斷豐富公司旅游產品體系，推動公司旅游產品由單一觀光型向休閑體驗、養(yǎng)生度假等高附加值、長產業(yè)鏈條經營業(yè)態(tài)轉變，進一步彌合公司營收淡旺季差異，推動產業(yè)格局由“一枝獨秀”向“多點支撐、多元均衡”轉變。

（4）發(fā)展冰雪旅游需要

長白山位于世界公認的“冰雪黃金緯度帶”，擁有世界頂級的粉雪資源，每年雪期長達6個月，雪質、雪量和雪期都處于世界頂級水平，冰雪旅游仍有較大發(fā)展空間和市場空間。項目周邊3個雪場（兩個大眾雪場，一個高山野雪公園）。項目實施，將加大溫泉資源開發(fā)利用，聯(lián)動周邊雪場資源，有效提升該區(qū)域旅游接待能力，帶動區(qū)域冰雪旅游的發(fā)展。

（5）增強核心競爭力需要

項目實施將豐富公司包括溫泉體驗、休閑養(yǎng)生、親子度假、特色美食、商業(yè)購物等產品業(yè)態(tài)，提升公司旗下經營產品的要素集成和產業(yè)集成，豐富公司商業(yè)模式，拓寬公司業(yè)務空間，培養(yǎng)鍛煉酒店經營管理人才，增強公司核心競爭力，提升公司在行業(yè)競爭力。

3、項目的可行性

（1）項目擁有良好的外部環(huán)境

隨著習近平總書記“兩山理論”的政策出臺，吉林省提出在長白山建設“世界冰雪旅游目的地、國際冰雪旅游度假名鎮(zhèn)”，為長白山的發(fā)展提供了政策支撐；交通方面由于敦白高鐵、沈白高鐵、長白山機場擴建等項目推進，長白山的“大高鐵”時代到來，長期制約長白山旅游發(fā)展的體制桎梏正在打破，交通瓶頸問題正在破解，大長白山區(qū)域融合發(fā)展態(tài)勢積極向好，受益于政府支持和當地旅游業(yè)發(fā)展，該項目擁有良好的外部環(huán)境。

（2）項目實施地具備區(qū)位優(yōu)勢

本項目所在地位于北景區(qū)山門，距離北景區(qū)步行僅10分鐘，距離長白山天池、瀑布等景點乘車僅需要30分鐘，是游客游覽長白山北景區(qū)的必經之路。區(qū)域10公里半徑范圍內，有兩家合計日接待量超過3,000人的雪場，有一處高山野雪公園，有公司獨家運營的長白山聚龍火山溫泉資源。項目所在地區(qū)位優(yōu)勢十分明顯，客流充足，未來發(fā)展前景十分廣闊。

（3）項目依托獨有的火山自溢溫泉資源優(yōu)勢

長白山是首批國家級自然保護區(qū)、首批國家5A級景區(qū)、聯(lián)合國“人與生物圈”自然保留地，東北亞動植物基因庫。項目所在區(qū)域保留著許多被嚴格保護的原始自然生態(tài)環(huán)境，具備環(huán)境資源優(yōu)勢。項目依托的長白山聚龍火山溫泉為天然自涌高熱溫泉，富含鋰、鋅、銅、鍶等多種有益健康微量元素，水溫常年保持在77-82℃，具有溫度高、涌量大、持續(xù)穩(wěn)定等特點。從一期項目溫泉部分接待游客數量看，2017至2019年平均增長率達到16%。隨著產業(yè)規(guī)模擴大和知名度的提升，未來市場前景較好。

（4）公司可提供完善的內部保障

公司自2005年成立以來一直從事旅游服務業(yè)務，公司圍繞旅游服務逐步打造了包括旅游客運、溫泉開發(fā)、酒店管理、旅行社、景區(qū)管理等相關業(yè)務板塊，同時在聚焦主業(yè)發(fā)展的同時不斷豐富產品，打破旅游產品單一的格局，相關項目的實施為公司積累了豐富的項目管理經驗和運營經驗，同時培育了一批忠誠度高、業(yè)務能力強、管理經驗豐富的復合型人才，從而為本項目的順利實施提供保障。

4、項目投資概算及經濟效益分析

項目投資概算如下表所示：

本項目總開發(fā)周期5年，項目投資內部收益率為9.42%（稅后），靜態(tài)投資回收期為11.3年（稅后，含建設期）。

5、項目涉及的立項、環(huán)保、土地等有關報批事項及進展情況

（1）本項目整體建設方案已于2021年2月1日取得長白山管委會經濟發(fā)展局出具的《關于長白山火山溫泉部落二期項目核準的批復》（長管經發(fā)社會[2021]9號）；項目環(huán)評報批手續(xù)正在履行過程中。

（2）本項目的實施地點為長白山池北區(qū)，實施用地為《國有土地使用證》（延州國用（2011）第242605954號）項下的11-02-17號宗地及已通過掛牌方式取得的cbs2017-038號宗地及cbs2017-046號宗地，公司將按照相關規(guī)定對上述三宗地合并辦理土地權屬證書。

（3）本項目所需溫泉采礦許可證和取水許可證，已由全資子公司藍景溫泉公司取得?！恫傻V許可證》證號為“C2200002008121120094560”，有效期至2024年12月20日?！度∷S可證》證號為“B220900S2021-0094”，有效期至2026年10月10日。

此報告為正式可研報告摘取部分，個性化定制請咨詢思瀚產業(yè)研究院。