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山東臨沂-魯商中心項(xiàng)目可行性研究報(bào)告案例
思瀚產(chǎn)業(yè)研究院    2021-05-05

臨沂魯商中心項(xiàng)目

本次重組募集配套資金 56,104 萬(wàn)元擬用于臨沂魯商中心項(xiàng)目該項(xiàng)目為標(biāo)的資產(chǎn)臨沂居易置業(yè)使用本次募集配套資金收購(gòu)臨沂魯商地產(chǎn)有限公司的商品房，并開設(shè)臨沂魯商中心店，其中商品房購(gòu)買價(jià)款 40,000 萬(wàn)元，后續(xù)裝修和設(shè)備投入等費(fèi)用 16,104萬(wàn)元。。目前臨沂魯商置業(yè)已與臨沂魯商地產(chǎn)有限公司簽訂了附條件生效的《商品房買賣合同》。

臨沂魯商中心店地點(diǎn)位于臨沂市北城新區(qū)廣州路中段北側(cè)，東至汶河路,南至廣州路，西至孝河路，北至成都路。項(xiàng)目用地符合臨沂市城市總體規(guī)劃，該區(qū)地勢(shì)平坦，交通便利，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，適合項(xiàng)目建設(shè)。

1、項(xiàng)目背景

臨沂市位于山東省的東南部，東接日照，地近黃海，南鄰江蘇，西接棗莊、濟(jì)寧、泰安，北靠淄博、濰坊，是一座基礎(chǔ)設(shè)施比較完善的現(xiàn)代新興城市。臨沂市批發(fā)城的綜合效益位居山東省工業(yè)品批發(fā)市場(chǎng)首位，在全國(guó)十大工業(yè)品市場(chǎng)中名列前茅。已成為魯東南地區(qū)重要的人流、物流、資金流、信息流中心，是魯、蘇、豫、皖地區(qū)最大的商品集散地。商業(yè)影響業(yè)已輻射淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)四省二十余地市，商業(yè)地位舉足輕重，物流基礎(chǔ)雄厚，配送網(wǎng)絡(luò)完善，物流樞紐的形成奠定了臨沂市全國(guó)重要物流中心的地位。



《2013 年臨沂市政府工作報(bào)告》中指出加快發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，進(jìn)一步發(fā)揮產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型帶動(dòng)力。開展“服務(wù)業(yè)載體建設(shè)年”活動(dòng)，建好重點(diǎn)城區(qū)、園區(qū)、項(xiàng)目和企業(yè)“四大載體”，力爭(zhēng)服務(wù)業(yè)增加值占生產(chǎn)總值比重、新興服務(wù)業(yè)增加值比重均提高 2 個(gè)百分點(diǎn)。改造提升傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)。用足用好國(guó)家和省里扶持物流業(yè)發(fā)展優(yōu)惠政策，統(tǒng)籌推進(jìn)傳統(tǒng)市場(chǎng)搬遷改造和大型商貿(mào)綜合體建設(shè)。

《臨沂市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十三個(gè)五年規(guī)劃綱要》也提出：“逐步健全經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房、公共租賃住房等多層次住房保障體系。推進(jìn)城中村改造和舊住宅區(qū)綜合整治，增加普通商品住房有效供給，控制高檔房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目，提升商務(wù)樓宇規(guī)劃建設(shè)檔次，建設(shè)集住宅、商業(yè)、文化于一體的城市綜合體。大力實(shí)施房地產(chǎn)品牌戰(zhàn)略，重點(diǎn)發(fā)展節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材和環(huán)境保護(hù)型住宅，積極開展國(guó)家級(jí)住宅性能認(rèn)定，推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化。支持房地產(chǎn)開發(fā)和建筑骨干企業(yè)做大做強(qiáng)，培育在全國(guó)具有較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力的大型綜合性企業(yè)集團(tuán)。規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序，積極培育和完善房地產(chǎn)交易、中介服務(wù)物業(yè)管理服務(wù)體系?！?br />
2、項(xiàng)目建設(shè)的必要性分析

臨沂由于批發(fā)業(yè)發(fā)達(dá)，零售業(yè)相對(duì)缺乏活力，特別是高端消費(fèi)市場(chǎng)并不成熟，整體商業(yè)規(guī)劃尚未完善，商業(yè)區(qū)域的市政設(shè)施比較落后，缺乏現(xiàn)代商業(yè)環(huán)境配套。臨沂的商業(yè)尚需導(dǎo)入新的理念，新的營(yíng)銷模式，以提高臨沂商業(yè)的整體實(shí)力。隨著城市發(fā)展和企業(yè)需要，商品零售市場(chǎng)將被激活，層次和業(yè)態(tài)將得到提升和發(fā)展，蘊(yùn)藏著巨大的商機(jī)。

本項(xiàng)目的建設(shè)地臨沂市北城新區(qū)，是臨沂市的文化政治中心，本項(xiàng)目將按照高品位、綜合性、品牌化、規(guī)?；a(chǎn)業(yè)化的構(gòu)架，集城市特色與地方文化于一體的商業(yè)開發(fā)理念，傾力打造先進(jìn)的國(guó)際化城市商業(yè)綜合體。項(xiàng)目融合辦公、購(gòu)物、商務(wù)等一系列齊全的功能配套，是具有較高檔次的商業(yè)物業(yè)組合形式和極具影響力的商業(yè)中心，由此帶動(dòng)人流、物流、信息流、資金流全面匯集，形成巨大的區(qū)域經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)作用，同時(shí)，本項(xiàng)目對(duì)上市公司在臨沂區(qū)域的影響力提升具有重要的意義。

3、項(xiàng)目可行性

政策優(yōu)勢(shì)：本項(xiàng)目的建設(shè)符合城市總體規(guī)劃、國(guó)家的法規(guī)政策，本項(xiàng)目所在地為臨沂市北城新區(qū)，市委市政府提出了建設(shè)“大臨沂、新臨沂”的戰(zhàn)略部署和要求，本區(qū)將迎來(lái)新一輪發(fā)展，并且在臨沂市未來(lái)規(guī)劃有著極為重要的地位。

地理位置優(yōu)勢(shì)：本項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)位于臨沂市北城新區(qū)廣州路中段北側(cè)，東至汶河路,南至廣州路，西至孝河路，北至成都路。周邊交通方便，市政配套設(shè)施齊全，環(huán)境優(yōu)美，適宜建設(shè)商業(yè)服務(wù)中心，地塊極具升值潛力。

配套完善：區(qū)域外交通、市政等周邊配套成熟；水、電、采暖等基礎(chǔ)配套完備，項(xiàng)目區(qū)周邊配套設(shè)施齊全，并且停車位充足，綜合品質(zhì)較高。

本項(xiàng)目建成后，能夠提升臨沂市城區(qū)的商業(yè)業(yè)態(tài)、商務(wù)辦公水平，提升城市形象，優(yōu)化投資環(huán)境，同時(shí)有利于擴(kuò)大對(duì)外開放程度，為臨沂市商業(yè)的發(fā)展注入新的活力。

4、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容

本項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)位于臨沂市北城新區(qū)廣州路中段北側(cè)，東至汶河路,南至廣州路，西至孝河路，北至成都路。銀座擬收購(gòu)的商業(yè)物業(yè)部分總建設(shè)面積 117,253 平方米，商業(yè)面積約 83,996 平方米。

5、項(xiàng)目總投資及建設(shè)周期

本項(xiàng)目總投資額約為 5.61 億元人民幣，其中項(xiàng)目收購(gòu)價(jià)格為 4.00 億元，裝修費(fèi)用約為 1.61 億元。

6、項(xiàng)目投資效益分析

根據(jù)公司依據(jù)目前對(duì)該募投項(xiàng)目未來(lái)的發(fā)展方向和使用計(jì)劃，對(duì)該募投項(xiàng)目未來(lái)效益的測(cè)算，預(yù)計(jì)該項(xiàng)目建成后，內(nèi)部收益率（IRR）約為 9.83%。