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房地產(chǎn)銷售行業(yè)現(xiàn)狀分析
思瀚產(chǎn)業(yè)研究院    2022-12-16

2018 年，商品房銷售面積 171,654 萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng) 1.3%，增速比 1-11月份回落 0.1 個(gè)百分點(diǎn)，比上年回落 6.4 個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售面積增長(zhǎng) 2.2%，辦公樓銷售面積下降 8.3%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積下降 6.8%。商品房銷售額149,973 億元，增長(zhǎng) 12.2%，比 1-11 月份提高 0.1 個(gè)百分點(diǎn)，比上年回落 1.5 個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售額增長(zhǎng) 14.7%，辦公樓銷售額下降 2.6%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額增長(zhǎng) 0.7%。

2019 年，商品房銷售面積 171,558 萬(wàn)平方米，比上年下降 0.1%，1-11 月份為增長(zhǎng) 0.2%，上年為增長(zhǎng) 1.3%。其中，住宅銷售面積增長(zhǎng) 1.5%，辦公樓銷售面積下降 14.7%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積下降 15.0%。

2020 年，疫情對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)銷售及回款均產(chǎn)生不利影響，但隨著國(guó)內(nèi)疫情好轉(zhuǎn)復(fù)工深化，供需雙向改善助力銷售修復(fù)，全年商品房銷售面積為 17.61 億平方米，累計(jì)同比增長(zhǎng) 2.6%，累計(jì)增速同比增加 2.7 個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售額 17.36萬(wàn)億元，累計(jì)同比增長(zhǎng) 8.7%，累計(jì)增速同比增加 2.2 個(gè)百分點(diǎn)。同期，商品房銷售均價(jià)為 9,859.5 元/平方米，總體呈小幅上漲態(tài)勢(shì)；此外，30 大中城市商品房成交面積持續(xù)顯著修復(fù)。

2021 年末，商品房銷售面積 179,433 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 1.9%；比 2019 年增長(zhǎng) 4.6%，兩年平均增長(zhǎng) 2.3%。其中，住宅銷售面積增長(zhǎng) 1.1%，辦公樓銷售面積增長(zhǎng) 1.2%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積下降 2.6%。商品房銷售額 181,930 億元，增長(zhǎng) 4.8%；比 2019 年增長(zhǎng) 13.9%，兩年平均增長(zhǎng) 6.7%。其中，住宅銷售額增長(zhǎng)5.3%，辦公樓銷售額下降 6.9%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額下降 2.0%。

需求端顯著向好，全年市場(chǎng)整體表現(xiàn)創(chuàng)新高，但下半年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫態(tài)勢(shì)明顯，交易市場(chǎng)、土地市場(chǎng)情緒均明顯下滑，9 月底，央行提出“兩個(gè)維護(hù)”后，中央和各部委頻繁釋放維穩(wěn)信號(hào)，政策底逐漸顯現(xiàn)，信貸環(huán)境持續(xù)改善，年底疊加企業(yè)“以價(jià)換量”營(yíng)銷策略，部分需求擇機(jī)入市，新房成交規(guī)模連續(xù)回升，12 月商品房銷售面積升至 2.1 億平方米以上，商品房銷售額超 2 萬(wàn)億元，但同比降幅仍較大，銷售面積、金額同比降幅仍在 15%以上，均較 11 月降幅略有擴(kuò)大，當(dāng)前購(gòu)房者置業(yè)情緒仍不高。

展望 2022 年，我國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨新的挑戰(zhàn)和壓力，宏觀政策將持續(xù)發(fā)力穩(wěn)經(jīng)濟(jì)，降準(zhǔn)、降息仍有預(yù)期，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將發(fā)揮穩(wěn)定器作用，在“房住不炒”總基調(diào)指導(dǎo)下，預(yù)計(jì)調(diào)控政策仍有改善空間，特別是信貸端，將進(jìn)一步加大對(duì)剛需、改善住房需求的支持力度，支持合理住房需求釋放。但值得注意的是，2021 年供應(yīng)端明顯縮量，或?qū)⒁欢ǔ潭壬贤侠?2022 年新房成交規(guī)模；與此同時(shí)，2022 年，房地產(chǎn)稅試點(diǎn)逐漸落地，亦將對(duì)需求釋放產(chǎn)生一定抑制作用。綜合來(lái)看，2022年，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易規(guī)模將高位回落，市場(chǎng)處于下行周期。

隨著國(guó)內(nèi)疫情的影響減弱，政策維穩(wěn)、都市圈發(fā)展提速及需求回補(bǔ)將支撐房地產(chǎn)銷售增速，同時(shí)“三道紅線”影響下，房企將以銷售回款作為降低杠桿和業(yè)務(wù)擴(kuò)張的主要?jiǎng)恿Γ唐趦?nèi)加快推盤回款以降低項(xiàng)目建設(shè)及土地購(gòu)置對(duì)外部融資的依賴程度。但另一方面，受棚改貨幣化漸弱、置業(yè)人口觸頂下滑的影響，銷售面積增速將穩(wěn)中趨弱。

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

2020年-2021年全國(guó)商品房銷售面積及銷售額增速

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局