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房地產(chǎn)行業(yè)主要調(diào)控政策、運(yùn)行情況分析
思瀚產(chǎn)業(yè)研究院    2023-05-15

1．行業(yè)概況

房地產(chǎn)行業(yè)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)我國(guó)整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢(shì)有著深遠(yuǎn)的影響。近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，對(duì)推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展、改善居民居住條件、加快城市化建設(shè)，都發(fā)揮了重要作用。而在快速發(fā)展的同時(shí)，也存在著過(guò)度依賴土地資源、住房供給結(jié)構(gòu)失調(diào)、住房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快等問(wèn)題。為了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，國(guó)家近幾年來(lái)加大了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度。長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的演進(jìn)以及我國(guó)人均居住水平的進(jìn)一步上升，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)仍有較大的發(fā)展空間。

2．房地產(chǎn)行業(yè)近年來(lái)主要調(diào)控政策

2015 年以來(lái)，央行降息共 5 次，金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率由 5.60%下調(diào)至 4.35%，一年期存款基準(zhǔn)利率由 2.75%下調(diào)至 1.5%；央行降準(zhǔn)共 5 次，2 月 4日央行降準(zhǔn) 0.5 個(gè)百分點(diǎn)，4 月 20 日央行降準(zhǔn) 1 個(gè)百分點(diǎn)，6 月 28 日央行降準(zhǔn)0.5 個(gè)百分點(diǎn)，9 月 6 日央行降準(zhǔn) 0.5 個(gè)百分點(diǎn)，10 月 24 日，央行降準(zhǔn) 0.5 個(gè)百分點(diǎn)。

2015 年 12 月，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出化解房地產(chǎn)庫(kù)存。要按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，通過(guò)加快農(nóng)民工市民化，擴(kuò)大有效需求，打通供需通道，消化庫(kù)存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。要落實(shí)戶籍制度改革方案，允許農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶，使他們形成在就業(yè)地買(mǎi)房或長(zhǎng)期租房的預(yù)期和需求。要明確深化住房制度改革方向，以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點(diǎn)，以建立購(gòu)租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴(kuò)大到非戶籍人口。

要發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，鼓勵(lì)自然人和各類機(jī)構(gòu)投資者購(gòu)買(mǎi)庫(kù)存商品房，成為租賃市場(chǎng)的房源提供者，鼓勵(lì)發(fā)展以住房租賃為主營(yíng)業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)。要鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律調(diào)整營(yíng)銷策略，適當(dāng)降低商品住房?jī)r(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度。要取消過(guò)時(shí)的限制性措施。

2016 年 2 月 1 日，央行與銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問(wèn)題的通知》，在不實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，居民家庭首次購(gòu)買(mǎi)普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，原則上最低首付款比例為 25%，各地可向下浮動(dòng) 5 個(gè)百分點(diǎn)；

對(duì)擁有 1 套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買(mǎi)普通住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于 30%。

2016 年隨著經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)以及一二線房?jī)r(jià)暴漲，刺激房地產(chǎn)穩(wěn)增長(zhǎng)的階段性任務(wù)完成，但三四線去庫(kù)存效果區(qū)域差異較大，同時(shí)金融風(fēng)險(xiǎn)凸顯。2016 年 7 月政治局會(huì)議提出“抑制資產(chǎn)價(jià)格泡沫”。2016 年國(guó)慶前后，全國(guó) 20 多個(gè)城市發(fā)布調(diào)控新政，以限購(gòu)、限貸、限價(jià)為主，部分城市加碼原先的限購(gòu)、限貸政策。房地產(chǎn)政策從刺激走向收緊。

2016 年 12 月，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”，首次提出“長(zhǎng)效機(jī)制”：要堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”的定位，綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落。要在宏觀上管住貨幣，微觀信貸政策要支持合理自住購(gòu)房，嚴(yán)格限制信貸流向投資投機(jī)性購(gòu)房。

要落實(shí)人地掛鉤政策，根據(jù)人口流動(dòng)情況分配建設(shè)用地指標(biāo)。要落實(shí)地方政府主體責(zé)任，房?jī)r(jià)上漲壓力大的城市要合理增加土地供應(yīng)，提高住宅用地比例，盤(pán)活城市閑置和低效用地。特大城市要加快疏解部分城市功能，帶動(dòng)周邊中小城市發(fā)展。要加快住房租賃市場(chǎng)立法，加快機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；赓U企業(yè)發(fā)展。加強(qiáng)住房市場(chǎng)監(jiān)管和整頓，規(guī)范開(kāi)發(fā)、銷售、中介等行為。

2017 年 3 月 5 日，總理在政府工作報(bào)告中強(qiáng)調(diào)，目前三、四線城市房地產(chǎn)庫(kù)存仍然較多，要支持居民自住和進(jìn)城人員購(gòu)房需求。堅(jiān)持住房的居住屬性，落實(shí)地方政府主體責(zé)任，加快建立和完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，以市場(chǎng)為主滿足多層次需求，以政府為主提供基本保障。加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)分類調(diào)控，房?jī)r(jià)上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地，規(guī)范開(kāi)發(fā)、銷售、中介等行為。

2017 年 3 月份，全國(guó)多地再度升級(jí)調(diào)控力度，全國(guó) 36 個(gè)省會(huì)及主要城市中已有 26 個(gè)城市限購(gòu)，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的主要城市周邊區(qū)域也開(kāi)始執(zhí)行限購(gòu)限貸政策，一線城市及重要城市降低首套房貸利率折扣，上浮二套房貸利率基準(zhǔn)倍數(shù)，差異化調(diào)控需求，提高投機(jī)成本。

2018 年 6 月，住建部會(huì)同中宣部等七部委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于在部分城市先行開(kāi)展打擊侵害群眾利益違法違規(guī)行為治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象專項(xiàng)行動(dòng)的通知》，要求進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，健全房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管機(jī)制。2018 年 7 月底召開(kāi)的中央政治局會(huì)議要求，下決心解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題，堅(jiān)持因城施策，促進(jìn)供求平衡，合理引導(dǎo)預(yù)期，整治市場(chǎng)秩序，堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲。加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制。

2019 年 12 月，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，全面落實(shí)因城施策，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的長(zhǎng)效管理調(diào)控機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展；要加大城市困難群眾住房保障工作，加強(qiáng)城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，大力發(fā)展租賃住房。

2020 年 2 月，央行召開(kāi) 2020 年金融市場(chǎng)工作會(huì)議，要求保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性和穩(wěn)定性，繼續(xù)“因城施策”落實(shí)好房地產(chǎn)長(zhǎng)效管理機(jī)制，促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。2020 年 5 月，兩會(huì)政府工作報(bào)告定調(diào)：弱化經(jīng)濟(jì)增速目標(biāo)，并未提出全年經(jīng)濟(jì)增速具體目標(biāo)，而要穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)基本盤(pán)，集中精力抓好“六穩(wěn)”、“六?！?，尤其要守住“六?！钡拙€。積極的財(cái)政政策要更加積極有為。

2020年赤字率擬按 3.6%以上安排，財(cái)政赤字規(guī)模比去年增加 1 萬(wàn)億元，同時(shí)發(fā)行 1萬(wàn)億元抗疫特別國(guó)債，并全部轉(zhuǎn)給地方。穩(wěn)健的貨幣政策要更加靈活適度。綜合運(yùn)用降準(zhǔn)降息、再貸款等手段，引導(dǎo)廣義貨幣供應(yīng)量和社會(huì)融資規(guī)模增速明顯高于去年。堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

2021 年，“十四五”規(guī)劃全面開(kāi)啟，中央延續(xù)“房住不炒”總基調(diào)，房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)去杠桿控風(fēng)險(xiǎn)。2021 年上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求持續(xù)釋放，部分城市房?jī)r(jià)持續(xù)上漲。為遏制局部區(qū)域市場(chǎng)過(guò)熱趨勢(shì)，房地產(chǎn)調(diào)控不斷加強(qiáng)，“三道紅線”、房貸管理“兩道紅線”持續(xù)發(fā)力，實(shí)施熱點(diǎn)城市住宅用地“兩集中”出讓?！耙虺鞘┎摺闭{(diào)控進(jìn)一步深化，熱點(diǎn)城市加碼限購(gòu)限貸等行政手段，加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管，多座城市先后實(shí)施二手房指導(dǎo)價(jià)或類似政策。

下半年，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)快速降溫，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)逐漸顯露。第三季度末，房地產(chǎn)調(diào)控政策開(kāi)始出現(xiàn)調(diào)整，人民銀行提出“要維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益”。隨后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資和居民按揭貸款環(huán)境有所緩和，部分城市行政政策邊際放松，多個(gè)市縣出臺(tái)財(cái)稅補(bǔ)貼等刺激性政策。

2022 年，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了較大挑戰(zhàn)，包括商品房銷售規(guī)模大幅下降、房企頻現(xiàn)債務(wù)危機(jī)等。2022 年初，全國(guó)房地產(chǎn)政策基本延續(xù)了 2021 年的審慎、維穩(wěn)的態(tài)勢(shì)。3 月份以來(lái)，由于房企信用風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)發(fā)酵等因素影響，為穩(wěn)定樓市，中央頻繁釋放積極信號(hào)，從支持需求端到支持企業(yè)端，政策力度不斷加大。從需求端來(lái)看，5 年期 LPR 接連下調(diào)，地方政府“因城施策”引導(dǎo)合理住房需求，包括優(yōu)化“認(rèn)房認(rèn)貸”標(biāo)準(zhǔn)，下調(diào)首付比例等。從供給端來(lái)看，多部委相繼表態(tài)，通過(guò)信貸、債券、股權(quán)多種方式改善房企流動(dòng)性。

2022 年 10 月 1 日，人民銀行決定下調(diào)首套個(gè)人住房公積金貸款利率 0.15%；人民銀行和銀保監(jiān)會(huì)還發(fā)布通知，階段性調(diào)整差別化住房信貸政策。對(duì)于 2022年 6-8 月份新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市，可自主決定在2022 年底前階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限；財(cái)政部和稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于支持居民換購(gòu)住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策的公告》，自2022年 10 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日，對(duì)出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后 1 年內(nèi)在市場(chǎng)重新購(gòu)買(mǎi)住房的納稅人，對(duì)其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅優(yōu)惠。7 年來(lái)首調(diào)首套公積金貸款利率，8 年來(lái)再松首套房貸利率下限，12 年后重啟換房個(gè)稅優(yōu)惠。

針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)，國(guó)家也繼續(xù)堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，提出因城施策，“一城一策”用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，靈活運(yùn)用階段性信貸政策和保交樓專項(xiàng)借款，壓實(shí)地方政府責(zé)任。

3．房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行情況

（1）我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況

房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)于拉動(dòng)鋼鐵、建材及家電家居用品等產(chǎn)業(yè)發(fā)展舉足輕重，對(duì)金融業(yè)的穩(wěn)定和發(fā)展至關(guān)重要，對(duì)于推動(dòng)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)、改善民生具有重要作用。受經(jīng)濟(jì)下行等宏觀因素影響，2022 年全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額在近年來(lái)首次出現(xiàn)同比下降，甚至出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)。2022 年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 132,895 億元，同比下降 10.0%。

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

（2）土地供求量情況

受房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)調(diào)整、房企資金承壓影響，政府推地及房企拿地意愿均不足，2022 年全國(guó) 300 城住宅用地供求兩端均縮量明顯，絕對(duì)規(guī)模均降至近十年同期最低水平。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022 年全年土地購(gòu)置面積為 10,052萬(wàn)平方米，同比下滑 53.4%，已連續(xù) 4 年負(fù)增長(zhǎng)，土地市場(chǎng)表現(xiàn)低迷。

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

（3）房地產(chǎn)開(kāi)工、竣工情況

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模增速減緩的背景下，房企也面臨較大銷售和資金壓力，房企新開(kāi)工意愿持續(xù)下降。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022 年全年房屋新開(kāi)工面積 120,587 萬(wàn)平方米，下降 39.4%。其中，住宅新開(kāi)工面積 88,135 萬(wàn)平方米，下降 39.8%。房屋竣工面積 86,222 萬(wàn)平方米，下降 15.0%。其中，住宅竣工面積 62,539 萬(wàn)平方米，下降 14.3%。

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

（4）房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售情況

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022 年全國(guó)商品房銷售面積 135,837 萬(wàn)平方米，比上年下降 24.3%，其中住宅銷售面積下降 26.8%；商品房銷售額 133,308 億元，下降 26.7%，其中住宅銷售額下降 28.3%。

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

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