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深圳市租賃住房行業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀及主要運(yùn)營(yíng)模式
思瀚產(chǎn)業(yè)研究院    2023-07-04

隨著流動(dòng)人口日益增多、房?jī)r(jià)攀升等給社會(huì)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的問(wèn)題愈加明顯，建立合理的住宅租賃市場(chǎng)成為迫切的任務(wù)。建立購(gòu)租并舉的住房制度自 2015 年被首次提出，作為房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的重要組成部分，租賃住房市場(chǎng)每一步發(fā)展都受到極大關(guān)注。

尤其自2017 年九部委聯(lián)合發(fā)文并選取 12個(gè)城市開展住房租賃市場(chǎng)試點(diǎn)后，整體推動(dòng)了住房租賃市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)入大幅提速的快車道。據(jù)公開數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2018 年我國(guó)租房人口已突破 2 億人，房屋租賃行業(yè)市場(chǎng)租金規(guī)模達(dá)2.19 萬(wàn)億，2019 年租房人口增長(zhǎng)至 2.22 億人，房屋租賃行業(yè)市場(chǎng)租金規(guī)模達(dá)到2.38萬(wàn)億，較 2018 年增長(zhǎng) 8.68%。預(yù)計(jì)到 2025 年，租金總量將首次超過(guò) 3萬(wàn)億元，租賃人口增至 2.52 億人。到 2030 年，租金總量將達(dá)到 4.6 萬(wàn)億元，將有接近 3億人通過(guò)租房實(shí)現(xiàn)“住有所居”。

（1）住房租賃市場(chǎng)主要運(yùn)營(yíng)模式

目前住房租賃公司的運(yùn)營(yíng)方式主要為重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和輕資產(chǎn)管理：重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)主要通過(guò)自持物業(yè)開展租賃業(yè)務(wù)；輕資產(chǎn)管理主要通過(guò)承租物業(yè)開展租賃業(yè)務(wù)。

1）重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的三類模式

政府主導(dǎo)型：購(gòu)買存量商品房或自建住宅，作為房源

重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的第一種模式是：政府獨(dú)立或與社會(huì)資本合作，購(gòu)買存量商品房或自建住宅作為租賃房源。其中最為典型的是：政府為中低收入、經(jīng)濟(jì)夾心層人群打造的公租房或廉租房，以及吸引外來(lái)人才流入而提供的人才房。

近年來(lái)，為實(shí)現(xiàn)去庫(kù)存及發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的目標(biāo)，地方政府開始試點(diǎn)將庫(kù)存商品房轉(zhuǎn)化為公租房的模式。2016 年 6 月，廣東肇慶開展試點(diǎn)，在商品房庫(kù)存較嚴(yán)重的地段或小區(qū)購(gòu)買房源，并改造成短租、長(zhǎng)租等運(yùn)營(yíng)模式的保障性住房。

國(guó)企主導(dǎo)型：通過(guò)自建、購(gòu)買、資產(chǎn)劃撥等方式獲得房源

重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的第二種模式是：國(guó)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、國(guó)有購(gòu)租并舉投融資企業(yè)，通過(guò)自建、購(gòu)買、資產(chǎn)劃撥等方式獲得房源，開展租賃業(yè)務(wù)。典型房企如北京首都開發(fā)控股（集團(tuán)）有限公司、深圳市人才安居集團(tuán)有限公司等。2017 年 7 月住建部等九部委在加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知中提出，“人口凈流入的大中城市要支持相關(guān)國(guó)有企業(yè)轉(zhuǎn)型為住房租賃企業(yè)，以充分發(fā)揮國(guó)有企業(yè)在穩(wěn)定租金和租期、積極盤活存量房屋用于租賃、增加租賃住房有效供給等方面的引領(lǐng)和帶動(dòng)作用”。

2017 年 7 月下旬以來(lái)，各地政府響應(yīng)九部委號(hào)召，持續(xù)推出住房租賃利好政策，其中廣州、沈陽(yáng)、武漢、成都等地明確提出，要組建或改建國(guó)有住房租賃平臺(tái)公司，支持國(guó)有企業(yè)轉(zhuǎn)型、或帶頭發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。預(yù)計(jì)接下來(lái)一段時(shí)間，國(guó)有企業(yè)將大力拓展租賃業(yè)務(wù)。

私企主導(dǎo)型：競(jìng)得自持商品住宅、非住宅改造等

“限地價(jià)競(jìng)自持”是 2016 年以來(lái)一二線土地拍賣新形式，北京、上海、天津、杭州目前均有自持用地拍出。同時(shí)，為發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，在一二線城市的土地招拍掛中，往往規(guī)定一定比例商品住宅必須由企業(yè)自持，只能出租不能出售。因此自持性商品住宅成為市場(chǎng)化企業(yè)住房租賃業(yè)務(wù)的主要房源之一。另一主要源頭是非住宅用地改造。房企競(jìng)得的商業(yè)用房、辦公用房或工業(yè)用房，因種種原因長(zhǎng)期閑置，將其改作租賃住房，既充分利用閑置資源又滿足人群居住需求。

2）輕資產(chǎn)管理的兩類模式

輕資產(chǎn)管理企業(yè)目前主要以私企為主。企業(yè)不擁有住房的產(chǎn)權(quán)，而是通過(guò)契約方式將松散的租賃房源整合起來(lái)，進(jìn)行集約化的管理。主要有兩種商業(yè)模式：

改造式長(zhǎng)租

將獨(dú)棟樓房整體包租后進(jìn)行改造和長(zhǎng)租。特點(diǎn)是租期長(zhǎng)，通常在十年以上；前期改造資金需求大，多為一次性投入，后期管理成本小。近年來(lái)，政府鼓勵(lì)非住宅房屋改建為集中式租賃住房，大大增加了整棟房源的供給。世聯(lián)行、魔方公寓是此類模式的代表。

零散式長(zhǎng)租

企業(yè)從個(gè)人等分散的房東手里取得房屋，通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化的簡(jiǎn)單改造，提供租賃服務(wù)。特點(diǎn)是租賃期限不定，業(yè)主流動(dòng)性大；前期房屋改造投入較少，單個(gè)項(xiàng)目的現(xiàn)金流難以預(yù)測(cè)，市場(chǎng)監(jiān)管難度極大。鏈家、自如、我愛(ài)我家相寓是此類模式的代表。

（2）住房租賃需求群體現(xiàn)狀及深圳住房需求矛盾

隨著租房市場(chǎng)的健康發(fā)展和居住觀念的變化，90 后成為租賃市場(chǎng)的主力軍，新一線城市的租客平均年齡在 30 歲左右，而在一線城市中，由于較高的房?jī)r(jià)壓力，大齡租房人群仍占較高比例。調(diào)研顯示，租房生活的白領(lǐng)人群占比最高，為 45.1%，其中在北上廣深等高房?jī)r(jià)的城市，租房生活的白領(lǐng)人群占比更高，北京租房生活的白領(lǐng)占比 58.6%；上海為 57.3%；深圳則高達(dá) 68.8%。

2022 年末，深圳市常住人口 1,766.18 萬(wàn)人。其中，常住戶籍人口 583.47 萬(wàn)人，占常住人口比重 33.0%；常住非戶籍人口 1,182.71萬(wàn)人，占比重 67.0%。在人口增速方面，對(duì)比國(guó)內(nèi)特大型城市人口增速和增量，增速在逐漸放緩，都采取嚴(yán)控戶籍人口政策，人口結(jié)構(gòu)基本穩(wěn)定。與北上廣不同，未來(lái)深圳常住人口和戶籍人口都將呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，由此將給深圳民生及公共服務(wù)帶來(lái)巨大壓力，深圳市住房需求的矛盾仍將凸顯。

另外，從深圳人才政策來(lái)看，深圳一是外來(lái)人才多于本地人才，相對(duì)于深圳經(jīng)濟(jì)總量和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，深圳市本地高校無(wú)論是規(guī)模還是數(shù)量都明顯偏低，因此深圳人才以“引進(jìn)”為主。例如，普通高校畢業(yè)生人數(shù)近十年來(lái)呈逐漸增長(zhǎng)趨勢(shì)，2022 年全國(guó)高校畢業(yè)生人數(shù)達(dá) 1,076 萬(wàn)人，較 2021年的 909 萬(wàn)人增加約 167萬(wàn)人次，增幅 15.52%，進(jìn)而帶來(lái)大量租房需求。二是由于深圳房?jī)r(jià)房租水平處于高位，人才購(gòu)房壓力大，多種因素決定了人才住房政策是深圳市人才政策體系的核心和關(guān)鍵。

（3）深圳市人口快速增長(zhǎng)

2022 年末，深圳市常住人口 1,766.18 萬(wàn)人。其中，常住戶籍人口 583.47 萬(wàn)人，占常住人口比重 33.0%；常住非戶籍人口 1,182.71萬(wàn)人，占比重 67.0%。全市常住人口與 2010 年第六次全國(guó)人口普查的 1,042.40 萬(wàn)人相比，共增加 723.78萬(wàn)人，增長(zhǎng) 69.43%，年平均增長(zhǎng)率為 5.79%。

在人口增速方面，與國(guó)內(nèi)特大型城市的人口增量和增速相比，除深圳以外一線城市戶籍人口和常住人口規(guī)模增速放緩趨勢(shì)顯著，都在嚴(yán)控戶籍人口，人口結(jié)構(gòu)基本穩(wěn)定。與北上廣不同，深圳市入戶門檻較低，本科生畢業(yè)即可在深落戶，未來(lái)深圳市常住人口和戶籍人口還都將呈現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì)。

在人口結(jié)構(gòu)方面，根據(jù)《深圳市第七次全國(guó)人口普查公報(bào)》，全市常住人口中，0-14 歲人口為 2,653,381 人，占 15.11%；15-59 歲人口為 13,965,964 人，占 79.53%；60 歲及以上人口為 940,716 人，占 5.36%，其中 65 歲及以上人口為565,217人，占 3.22%。與 2010年第六次全國(guó)人口普查相比，0-14歲人口的比重提高 5.14%，15-59歲人口的比重下降 7.5%，60歲及以上人口的比重提高 2.36%，65歲及以上人口的比重提高 1.39%。