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科技園區(qū)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈結(jié)構(gòu)、需求情況、發(fā)展趨勢(shì)及存在的問題
思瀚產(chǎn)業(yè)研究院    2023-07-05

1）行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈結(jié)構(gòu)

園區(qū)建設(shè)所處行業(yè)與上下游行業(yè)間的關(guān)聯(lián)性較強(qiáng)，上下游產(chǎn)業(yè)鏈條較長，范圍也較廣。上游主要包括建材、金融等行業(yè)，下游產(chǎn)業(yè)有較大影響的主要是園區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)的產(chǎn)業(yè)。上游產(chǎn)業(yè)直接影響公司的生產(chǎn)成本，而下游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、成熟和集聚，將通過客戶需求會(huì)對(duì)公司產(chǎn)生極強(qiáng)的間接帶動(dòng)作用。

2）行業(yè)整體狀況

從行業(yè)細(xì)分的角度，科技工業(yè)園開發(fā)建設(shè)屬于園區(qū)工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)。工業(yè)地產(chǎn)有區(qū)別于普通住宅房地產(chǎn)的商業(yè)模式，一般是采用對(duì)工業(yè)用地的開發(fā)和工業(yè)房產(chǎn)項(xiàng)目的投資建設(shè)，建設(shè)完成后主要以出租方式獲得長期穩(wěn)定回報(bào)的經(jīng)營模式。經(jīng)營環(huán)節(jié)包括了開發(fā)商籌措資金、開發(fā)并經(jīng)營項(xiàng)目、提供產(chǎn)業(yè)服務(wù)等。

園區(qū)工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)具有“投資大、提供增值服務(wù)、長期穩(wěn)定回報(bào)”的特性。工業(yè)地產(chǎn)及配套項(xiàng)目的資金占用周期較長，投資回收期限較長，同時(shí)前期投資規(guī)模較大，招商、管理運(yùn)營等方面的投入也較高，所以目前園區(qū)建設(shè)中對(duì)工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的資金實(shí)力要求較高。隨著園區(qū)開發(fā)中的優(yōu)惠政策對(duì)投資者的吸引力不斷減弱，園區(qū)的配套環(huán)境、配套服務(wù)、配套產(chǎn)業(yè)等因素更受到投資者的關(guān)注。

這些增值服務(wù)在推動(dòng)園區(qū)發(fā)展的同時(shí)，也為經(jīng)營者帶來了更大的盈利空間。成熟的園區(qū)一般都有特定的、穩(wěn)定的客戶群體，產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)對(duì)客戶的穩(wěn)定增長具有積極影響，為投資者提供了穩(wěn)定的投資回報(bào)。在宏觀政策層面，國家一直推動(dòng)重點(diǎn)工業(yè)園區(qū)建設(shè)，長期需求呈上升趨勢(shì)，因此也保證了回報(bào)的穩(wěn)定增長。

3）科技工業(yè)園開發(fā)建設(shè)行業(yè)的需求情況

2013 年以來，從中央到地方各級(jí)政府出臺(tái)了一系列旨在抑制房價(jià)過高、過快增長的調(diào)控政策，重點(diǎn)是針對(duì)普通商品住宅開發(fā)企業(yè)，而對(duì)園區(qū)開發(fā)類企業(yè)并未直接提出針對(duì)性很強(qiáng)的調(diào)控政策，企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)受到的負(fù)面影響比較有限。

由于園區(qū)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)面臨的客戶對(duì)象大多是從事研發(fā)、制造型的企業(yè)，在中國經(jīng)濟(jì)增長增速仍較快的大環(huán)境下，研發(fā)辦公樓、配套居住型物業(yè)具有較強(qiáng)的剛性需求，園區(qū)開發(fā)類企業(yè)的物業(yè)租售價(jià)格的持續(xù)堅(jiān)挺和連年保持的低空置率充分說明，房地產(chǎn)政策調(diào)控對(duì)園區(qū)開發(fā)類企業(yè)的影響相對(duì)有限。

4）科技工業(yè)園開發(fā)建設(shè)行業(yè)存在的問題

從行業(yè)競爭情況來看，目前園區(qū)開發(fā)類企業(yè)主要是依托于所在地區(qū)的各類開發(fā)區(qū)進(jìn)行物業(yè)開發(fā)，大多數(shù)企業(yè)具有一定的國有背景，在當(dāng)?shù)鼐哂休^強(qiáng)的資源獲取能力和品牌知名度，因此面臨的區(qū)域競爭相對(duì)較小。

但近年來，部分經(jīng)驗(yàn)實(shí)力較強(qiáng)的企業(yè)開始逐步參與外地市場的競爭，積極獲取市場資源，在全國多個(gè)開發(fā)區(qū)進(jìn)行園區(qū)開發(fā)建設(shè)。競爭的不斷加劇必然會(huì)影響該行業(yè)的競爭格局和整體毛利率。

5）科技工業(yè)園開發(fā)建設(shè)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)

我國科技工業(yè)園開發(fā)建設(shè)行業(yè)呈現(xiàn)一定的發(fā)展趨勢(shì)：①各地產(chǎn)業(yè)園區(qū)化進(jìn)程不斷加快；②開發(fā)區(qū)高新化和高新區(qū)外向化趨勢(shì)；③產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)桨l(fā)展和集群化趨勢(shì)；④產(chǎn)業(yè)園區(qū)的生態(tài)化趨勢(shì)加快；⑤各園區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了融合化趨勢(shì)。