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2023 年《政府工作報(bào)告》再次提出實(shí)施城市更新行動(dòng)。未來(lái)，中國(guó)的城市更新將不再倚重于大規(guī)模拆除重建帶來(lái)的換新效果，而更在乎對(duì)城市持續(xù)發(fā)展、環(huán)境宜居、多元文化包容性的關(guān)注并實(shí)現(xiàn)漸進(jìn)式煥新。城市更新還將更加順應(yīng)城市發(fā)展的規(guī)律，以內(nèi)涵集約、綠色低碳發(fā)展為路徑；堅(jiān)持“留改拆”并舉，保留利用提升為主，加強(qiáng)修繕改造；注重提升功能，補(bǔ)齊城市短板，增強(qiáng)城市活力。本文主要針對(duì)城市更新板塊主要涉及的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)和保障房行業(yè)展開(kāi)分析。
（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)
1）行業(yè)政策
房地產(chǎn)行業(yè)受國(guó)家宏觀調(diào)控影響較大，國(guó)家在房地產(chǎn)行業(yè)宏觀管理方面涉及的職能部門(mén)主要包括國(guó)土資源部、住建部、國(guó)家發(fā)改委、稅務(wù)局等部門(mén)。房地產(chǎn)及上下游產(chǎn)業(yè)的投資是宏觀經(jīng)濟(jì)投資最為重要的組成部分，與宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)密不可分。影響宏觀投資的因素，例如貨幣政策、財(cái)政政策、匯率政策等最終都會(huì)影響到房地產(chǎn)投資，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)在土地取得、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、融資以及保持業(yè)績(jī)穩(wěn)定等方面產(chǎn)生相應(yīng)的影響。
在中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)歷了 2010 年開(kāi)始的信貸緊縮和政策調(diào)控的頻繁擾動(dòng)后，2014 年，國(guó)家在宏觀政策方面已經(jīng)運(yùn)用一系列手段支持合理住房需求，穩(wěn)定住房消費(fèi)，房地產(chǎn)再一次成為經(jīng)濟(jì)下行期的緩沖劑，政策周期實(shí)現(xiàn)了再次輪回。目前除一線城市和三亞外，其余城市均已退出限購(gòu)；央行 930 房貸新政，在首套房認(rèn)定、三套房貸款發(fā)放、首套房利率方面均實(shí)現(xiàn)支持；住建部、財(cái)政部、央行三部委頒布公積金貸款新政，放寬貸款條件、提高貸款額度、推進(jìn)異地互貸。房地產(chǎn)行業(yè)再一次迎來(lái)了政策由緊到松的拐點(diǎn)。
2）行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈構(gòu)成情況
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)是集房屋、市政、工業(yè)、建筑和商業(yè)等綜合開(kāi)發(fā)為一體的產(chǎn)業(yè)，它的關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，產(chǎn)生了巨大的“拉動(dòng)效應(yīng)”。房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈較長(zhǎng)，其上游行業(yè)主要為建材業(yè)和建筑業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的下游行業(yè)涉及房地產(chǎn)中介、裝飾裝修以及購(gòu)房客戶等。
3）行業(yè)狀況及競(jìng)爭(zhēng)狀況
根據(jù) 2018年國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布，房地產(chǎn)直接從業(yè)人數(shù)和建筑行業(yè)有 7072.4萬(wàn)人，占當(dāng)時(shí)全國(guó)人口 1/19。第四次經(jīng)濟(jì)普查中有數(shù)據(jù)顯示，在 5809 萬(wàn)建筑行業(yè)人里，有 3591 萬(wàn)人屬于“房屋建筑業(yè)”，其中為商業(yè)房地產(chǎn)服務(wù)的人數(shù)超過(guò)了4000萬(wàn)。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2022 年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 132,895 億元，比上年下降 10%；其中，住宅投資 100,646 億元，下降 9.5%。2022 年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積 904,999 萬(wàn)平方米，比上年下降 7.2%。其中，住宅施工面積 639,696 萬(wàn)平方米，下降 7.3%。房屋新開(kāi)工面積 120,587 萬(wàn)平方米，下降39.4%。其中，住宅新開(kāi)工面積 88135 萬(wàn)平方米，下降 39.8%。房屋竣工面積86,222 萬(wàn)平方米，下降 15.0%。其中，住宅竣工面積 62,539 萬(wàn)平方米，下降14.3%。
2022 年房地產(chǎn)市場(chǎng)在供需兩端面臨巨大沖擊和壓力，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額同比增速表現(xiàn)為-10%，說(shuō)明當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的整體開(kāi)發(fā)投資壓力比較大。全年新開(kāi)工面積跌幅 39.4%，是歷史最大跌幅，2014 年下行周期中 14 年和 15 年新開(kāi)工面積同比跌幅也僅為 10.7%和 14.0%，全年新開(kāi)工面積回落至 2009 年以前水平。全年施工面積回落至 2019 年以前水平，全年竣工面積回落至 2010 年以前水平，跌幅均為歷史最大值。2022 年施工投資方面情況出現(xiàn)大幅的回落主要由于：①銷售回款持續(xù)下降；②融資支持政策尚未完全落地，償債壓力持續(xù)；③拿地和新開(kāi)工規(guī)模連續(xù)下降，累積效應(yīng)下，后續(xù)施工投資或?qū)⒊掷m(xù)承壓。
土地購(gòu)置面積跌幅擴(kuò)大，土地市場(chǎng)復(fù)蘇仍待銷售企穩(wěn)。1-12 月累計(jì)土地購(gòu)置面積 10,052.00 萬(wàn)平方米，同比下降 53.4%，12 月單月土地購(gòu)置面積 1,596.84萬(wàn)平方米，同比下降 51.6%，跌幅收窄 6.8%。全年來(lái)看，銷售持續(xù)下行疊加行業(yè)出清，房企資金壓力愈演愈烈，一方面房企在資金壓力下再投資拓展舉步維艱，已出險(xiǎn)的民企失去拿地能力，尚未出險(xiǎn)的房企面臨各資金方的擠兌壓力，資金優(yōu)先保持現(xiàn)金流和債務(wù)兌付避免違約，投資拿地難度較大；另一方面銷售持續(xù)下行，即使資金壓力相對(duì)較小的國(guó)企，在面對(duì)未來(lái)銷售不確定性的情況下也謹(jǐn)慎投資，聚焦于核心城市核心地塊，降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。
2022年，商品房銷售面積 135,837萬(wàn)平方米，比上年下降 24.3%，其中住宅銷售面積下降 26.8%。商品房銷售額 133,308 億元，下降 26.7%，其中住宅銷售額下降28.3%。2022年末，商品房待售面積56,366萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)10.5%。
其中，住宅待售面積增長(zhǎng) 18.4%。2019 年開(kāi)發(fā)企業(yè)從業(yè)人員 29.4 萬(wàn)人，2022 年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)家數(shù)為 97,938 家。
4）行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)
①供需關(guān)系將得以改善，自住性需求得以保障并逐步增長(zhǎng)
隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)快速、健康、穩(wěn)定的發(fā)展，我國(guó)居民自住性房地產(chǎn)將得以保障并逐步增長(zhǎng)。同時(shí)，由于房貸政策、房屋買(mǎi)賣稅收等政策的變化及調(diào)整提高了投資者的投資成本，抑制了投資性需求。在國(guó)家鼓勵(lì)普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房發(fā)展的政策下，住房供應(yīng)體系將逐步實(shí)現(xiàn)多樣化。
②一線城市機(jī)會(huì)長(zhǎng)期存在，中西部城市具有發(fā)展?jié)摿?/strong>
近年來(lái)，東部地區(qū)的人口比例持續(xù)增加，外來(lái)人口一直持續(xù)向京滬等一線城市流入。以北上廣深為代表的一線城市和區(qū)域中心城市，享受了更多的政策優(yōu)勢(shì)，具備更高的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，集中了更多的社會(huì)資源，目前北上廣深已有城區(qū)仍舊具備開(kāi)發(fā)潛力，同時(shí)借助新型城鎮(zhèn)化的東風(fēng)，通過(guò)城市群建設(shè)，充分發(fā)揮大城市周邊衛(wèi)星城鎮(zhèn)承接人口和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的能力，一線城市的地產(chǎn)行業(yè)仍然極具增長(zhǎng)空間。
同時(shí)，數(shù)字龐大的流動(dòng)人口不可能全部定居在一線城市，特別是進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民工有從務(wù)工地回流的趨勢(shì)。從地區(qū)分布來(lái)看，東部地區(qū)的農(nóng)民工人數(shù)占比逐漸下降，中西部農(nóng)民工占比增加，因此農(nóng)民工住房需求可能更多的將回歸中西部城市消化。
③龍頭企業(yè)具備更大的發(fā)展空間
在地產(chǎn)行業(yè)增速趨緩、因城施策調(diào)控、細(xì)分需求凸顯的大背景下，營(yíng)運(yùn)水平和周轉(zhuǎn)效率更高的企業(yè)將能夠享受更高的經(jīng)營(yíng)能力溢價(jià)，一方面，龍頭房企的周轉(zhuǎn)水平顯著高于中小房企，另一方面，大中型房企的融資渠道普遍更為廣泛，資金周轉(zhuǎn)和籌集能力明顯強(qiáng)于中小房企。在未來(lái)行業(yè)增長(zhǎng)速度趨緩的形勢(shì)下，龍頭房企的生存和發(fā)展能力優(yōu)勢(shì)將進(jìn)一步顯現(xiàn)出來(lái)。
（2）保租房
保障性住房及是指政府為中低收入、住房困難家庭以及重點(diǎn)人才所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價(jià)格或租金的住房，這種類型的住房有別于完全由市場(chǎng)形成價(jià)格的商品房，具有半公益性和政策導(dǎo)向性。根據(jù)黨的十九大報(bào)告，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。
住房保障方面，2019 年，住建部等國(guó)家相關(guān)部委出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范發(fā)展公租房的意見(jiàn)》，指出加快完善主要由配租型公租房和配售型共有產(chǎn)權(quán)住房構(gòu)成的城鎮(zhèn)住房保障體系。2020年黨的十九屆五中全會(huì)強(qiáng)調(diào)“有效增加保障性住房供給”“擴(kuò)大保障性租賃住房供給”等。新時(shí)代的住房保障將在對(duì)中低收入群體“應(yīng)保盡?！钡幕A(chǔ)上，結(jié)合我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程，進(jìn)一步擴(kuò)大保障覆蓋面，面向“新市民”，解決新就業(yè)無(wú)房職工和外來(lái)務(wù)工人員特別是開(kāi)發(fā)區(qū)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)職工的住房困難。
2019 年起國(guó)家將老舊小區(qū)改造納入城鎮(zhèn)保障性安居工程，給予中央補(bǔ)助資金支持，并先后在多次重要會(huì)議中強(qiáng)調(diào)以老舊小區(qū)改造為基點(diǎn)擴(kuò)內(nèi)需惠民生的重要性?！笆糯蟆眻?bào)告強(qiáng)調(diào)“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”，為新時(shí)代住房制度發(fā)展指明了總體方向。
2020 年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持“房住不炒”定位，要因地制宜、多策并舉，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
2020年 12月，全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議提出，要加強(qiáng)住房市場(chǎng)體系和住房保障體系建設(shè)，加快補(bǔ)齊租賃住房短板，解決好新市民、青年人特別是從事基礎(chǔ)公共服務(wù)人員等住房困難群體的住房問(wèn)題。加快構(gòu)建以保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系。擴(kuò)大保障性租賃住房供給，做好公租房保障，在人口凈流入的大城市重點(diǎn)發(fā)展政策性租賃住房。規(guī)范發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，加快培育專業(yè)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)，建立健全住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)。整頓租賃市場(chǎng)秩序，規(guī)范市場(chǎng)行為。
2021 年 6 月，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》國(guó)辦發(fā)〔2021〕22號(hào)（以下簡(jiǎn)稱 22號(hào)文），明確我國(guó)住房保障體系以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體，明確提出保障性租賃住房主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問(wèn)題，
以建筑面積不超過(guò) 70 平方米的小戶型為主，重點(diǎn)關(guān)注人口凈流入的大城市，通過(guò)完善士地支持政策、簡(jiǎn)化審批流程、給予財(cái)稅支持、加強(qiáng)金融支持等方式，促進(jìn)解決新市民、青年人等群體住房困難問(wèn)題。
這一政策是對(duì)“十四五”規(guī)劃“房住不炒”和“讓全體人民住有所居”方針的具體落實(shí)。此后多地陸續(xù)出臺(tái)針對(duì)當(dāng)?shù)氐谋Ｕ闲宰赓U住房專項(xiàng)政策。省級(jí)層面的政策在國(guó)務(wù)院 22 號(hào)文的基礎(chǔ)上，明確了各省發(fā)展保障性租憑住房的重點(diǎn)城市，鼓勵(lì)保障性租賃住房項(xiàng)目申報(bào)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)，各城市有關(guān)保障性租賃住房的政策則規(guī)定了具體的實(shí)施辦法和實(shí)施方案，包括士地/資金/稅收等方面的政策支持、具體規(guī)劃和保障性租賃住房的供應(yīng)對(duì)象等。
2023 年，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)仍將繼續(xù)發(fā)力，在房地產(chǎn)收緊的大背景下，保障性租賃住房與大城市的人才吸引戰(zhàn)略、降低居民居住成本密切相關(guān)，或?qū)㈤_(kāi)啟擴(kuò)大住房供給的新篇章，也將成為基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域一個(gè)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。
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