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片區(qū)綜合開(kāi)發(fā)行業(yè)現(xiàn)狀及前景
思瀚產(chǎn)業(yè)研究院    2024-04-30

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2021 年區(qū)域綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成交累計(jì)規(guī)模排名前 3 的城市群分別為京津冀城市群、成渝城市群、長(zhǎng)三角城市群，2021 年項(xiàng)目投資規(guī)模和數(shù)量再創(chuàng)新高，從規(guī)模和數(shù)量上均超過(guò)了 2020 年，體現(xiàn)了旺盛的市場(chǎng)需求。

從省份分布上看，2021 年片區(qū)綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資規(guī)模前十的省份從高到低分別為四川、河北、山東、浙江、江蘇、湖南、河南、廣東、湖北及山西。其中，投資規(guī)模超1,000 億元的省份包括四川、河北、山東、浙江、江蘇、湖南，投資規(guī)模分別為2,584 億元、2,215 億元、1,831 億元、1,420 億元、1,042 億元、1,007 億元。項(xiàng)目實(shí)施主體方面從以民營(yíng)企業(yè)為主逐步向以國(guó)有企業(yè)為主轉(zhuǎn)變。

2015-2017年民營(yíng)企業(yè)占據(jù)區(qū)域綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的主要地位，2018-2021年，民企在區(qū)域綜合開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的投資規(guī)模大幅縮水，市場(chǎng)占有率逐步降低，央企超過(guò)民企占據(jù)市場(chǎng)主導(dǎo)地位。地方國(guó)企受地域局限性影響，整體趨勢(shì)變化不大。2021 年央企、地方國(guó)企與民營(yíng)企業(yè)片區(qū)綜合開(kāi)發(fā)類(lèi)項(xiàng)目投資規(guī)模分別達(dá)到 11,769 億元、1,299億元和 1,495 億元。

區(qū)域綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在 2020 年表現(xiàn)出了旺盛的市場(chǎng)需求和成交活躍度，相較過(guò)去 5年達(dá)到了一個(gè)新的高度，單個(gè)規(guī)模上 100億的項(xiàng)目明顯增加，模式更加多元化，靈活度也更高，但創(chuàng)新的業(yè)務(wù)邏輯核心趨同，以 ABO、聯(lián)合開(kāi)發(fā)、特許經(jīng)營(yíng)等為代表的類(lèi) PPP 方式（廣義 PPP）占據(jù)了市場(chǎng)主導(dǎo)地位。

大型建筑類(lèi)央企均將區(qū)域綜合開(kāi)發(fā)視為從傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)向城市綜合運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)型升級(jí)的主要抓手。究其原因，在數(shù)字經(jīng)濟(jì)、新基建、智能化、綠色建筑及裝配式建筑等發(fā)展趨勢(shì)下，大工廠大生產(chǎn)模式已經(jīng)逐漸讓位于個(gè)性化、定制化生產(chǎn)，勞動(dòng)密集性和資源密集性行業(yè)逐步向智力密集性、信息密集性行業(yè)迭代。

新基建、新產(chǎn)業(yè)在區(qū)域綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的比重越來(lái)越高，這就需要傳統(tǒng)基建投資商加強(qiáng)與新基建新產(chǎn)業(yè)投資商的聯(lián)合，投資模式融合創(chuàng)新已經(jīng)成為實(shí)踐重點(diǎn)。

未來(lái)較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，區(qū)域綜合開(kāi)發(fā)將是城市發(fā)展升級(jí)的主要手段，主要原因在于

：一是中小城市（三、四線(xiàn)）政府債券規(guī)模增加明顯，且短期內(nèi)化解難度較大，直接影響到了地方政府的財(cái)政能力，會(huì)對(duì)片區(qū)綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目“封閉運(yùn)作”的原則產(chǎn)生沖擊。經(jīng)濟(jì)需要軟著陸，地方政府的財(cái)政能力在未來(lái)較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)顯著的改善，但城市建設(shè)的需求依然旺盛。

二是實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入及區(qū)域的可持續(xù)發(fā)展已成為地方政府最關(guān)注的痛點(diǎn)，也是地方政府實(shí)施片區(qū)綜合開(kāi)發(fā)的根本訴求和選擇投資人的重要指標(biāo)。

三是基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)與投融資仍然是現(xiàn)階段企業(yè)參與區(qū)域綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的主要切入點(diǎn)與價(jià)值點(diǎn)，但在地方政府對(duì)城市運(yùn)營(yíng)發(fā)展的訴求下，企業(yè)進(jìn)行業(yè)務(wù)鏈條延伸是一個(gè)必然趨勢(shì)。