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中國房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)總體狀況
思瀚產(chǎn)業(yè)研究院    2024-06-08

（1）房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀

房地產(chǎn)行業(yè)是一個具有高度綜合性和關(guān)聯(lián)性的行業(yè)，其產(chǎn)業(yè)鏈較長、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度較大，是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。房地產(chǎn)的發(fā)展能有效拉動鋼鐵、水泥、建材、建筑施工、室內(nèi)裝修、家具、家電、物業(yè)服務(wù)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)，對一個國家和地區(qū)整體經(jīng)濟(jì)的拉動作用明顯。政府對房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)注度高，宏觀調(diào)控和微觀管理力度較大。

因此房地產(chǎn)行業(yè)對政府政策的敏感性很強(qiáng)，政府土地出讓制度、土地規(guī)劃條件、行業(yè)管理政策、稅費(fèi)政策、交易管理等相關(guān)政策法規(guī)都直接影響房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

改革開放以來，伴隨著城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展，我國的房地產(chǎn)業(yè)得到了快速發(fā)展，對推動國民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展、改善居民居住條件、加快城市化建設(shè)，都發(fā)揮了重要作用。一方面，房地產(chǎn)業(yè)已成為重要的第三產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，在整個國民經(jīng)濟(jì)體系中處于先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性的地位。

另一方面，部分城市房價上漲過快、住房供求結(jié)構(gòu)性失衡、住房保障制度相對滯后、中等偏下收入家庭住房困難等問題也日益凸顯。為了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，國家近幾年來加大了對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度。長遠(yuǎn)來看，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的演進(jìn)以及我國人均居住水平的進(jìn)一步上升，我國房地產(chǎn)行業(yè)仍有較大的發(fā)展空間。

2021年上半年房地產(chǎn)市場保持較高熱度，但隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的持續(xù)影響，疊加部分房企信用風(fēng)險事件發(fā)酵，2021年下半年以來商品房銷售市場明顯降溫，短期內(nèi)商品房銷售仍面臨一定下行壓力。

2022年，經(jīng)濟(jì)下行疊加房企暴雷、項(xiàng)目停工、居民斷貸等系統(tǒng)性風(fēng)險事件的發(fā)生，市場主體信心有待提振，國家重點(diǎn)圍繞保交樓、支持房企融資修復(fù)、刺激購房需求等方面陸續(xù)出臺一系列的房地產(chǎn)支持政策，地方調(diào)控整體基調(diào)也從“限制”變?yōu)椤八山墶保瓿^295個省市出臺近600次房地產(chǎn)松綁政策，旨在引導(dǎo)市場預(yù)期和信心回暖，但短期內(nèi)政策效果尚不明顯，房地產(chǎn)市場供需兩端均未明顯恢復(fù)，全國房地產(chǎn)市場整體仍處在筑底階段。

2023年，房地產(chǎn)市場延續(xù)低迷態(tài)勢，多部委從優(yōu)化需求端購房政策、支持房企融資、增加保障性住房建設(shè)等方面釋放積極信號，重點(diǎn)城市限制性政策加速退出，核心一二線城市開啟“四限”松綁潮，但市場信心和購房預(yù)期的修復(fù)尚需時日，房地產(chǎn)市場仍處底部修復(fù)、邊際改善企穩(wěn)的階段。

在銷售市場方面，全國商品房銷售市場仍處于筑底階段。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023年，全國商品房銷售面積和銷售額同比分別下降8.5%和6.5%。細(xì)化到項(xiàng)目層面，改善型產(chǎn)品成為新房市場主流產(chǎn)品的特征明顯，多城120平米以上產(chǎn)品占比提升。

從商品房銷售模式看，各地從保交樓、保障購房者權(quán)益角度出發(fā)，探索商品房預(yù)售制度改革，有序推行現(xiàn)房銷售模式，2023年現(xiàn)房銷售面積約2.5億平方米，同比增長18.0%，市場表現(xiàn)明顯好于期房，考慮到消費(fèi)者在市場調(diào)整期的置業(yè)傾向，預(yù)計(jì)未來現(xiàn)房銷售占比有望進(jìn)一步提升。

在土地市場方面，受銷售端尚未轉(zhuǎn)暖影響，政府推地、房企拿地均偏謹(jǐn)慎，投資進(jìn)一步向核心城市聚焦，土地市場整體低迷與局部競爭加劇并存。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2023年全國300城住宅用地推出、成交面積同比分別下降19.6%、20.8%，均為近十年最低，成交金額較2022年也明顯收縮，同比下降15%。

為提高房企參拍意愿，各地政府不斷完善土拍政策，加大核心區(qū)域或優(yōu)質(zhì)地塊的供應(yīng)力度，22個核心城市中，已有18個城市取消土地限價，優(yōu)質(zhì)地塊的溢價率提高，帶動全國300城成交樓面均價同比上漲7.6%。

從區(qū)域選擇看，房企具備投資意愿的城市范圍不斷收窄，拿地金額TOP10的全國性房企中，除保利、建發(fā)、華潤、中國鐵建拿地城市數(shù)量超過20個，其余企業(yè)拿地城市數(shù)量均在20個以下，且一二線核心城市占比超八成。從拿地主體看，央國企依舊是拿地主力，22城集中供地累計(jì)拿地金額中，央國企占比達(dá)49%，較2022年提升12個百分點(diǎn)，資金優(yōu)勢進(jìn)一步凸顯。

更多行業(yè)研究分析請參考思瀚產(chǎn)業(yè)研究院《2024-2029年中國血制品行業(yè)市場現(xiàn)狀及投資戰(zhàn)略預(yù)測分析報告》，同時思瀚產(chǎn)業(yè)研究院亦提供行研報告、可研報告、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、園區(qū)規(guī)劃、商業(yè)計(jì)劃、專項(xiàng)調(diào)研、建筑設(shè)計(jì)、境外投資報告等相關(guān)咨詢服務(wù)方案。

（2）信貸環(huán)境

2019年5月17日，銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于開展鞏固治亂象成果、促進(jìn)合規(guī)建設(shè)工作的通知》（銀保監(jiān)發(fā)〔2019〕23號），明顯加強(qiáng)了對房地產(chǎn)融資亂象的關(guān)注度，涉及銀行、信托、資管、金融租賃等領(lǐng)域。尤其值得關(guān)注的是，23號文相比前兩次檢查新增了對信托的監(jiān)管，并將監(jiān)管重點(diǎn)直接指向房地產(chǎn)信托的核心——拿地前端融資和明股實(shí)債融資，政策嚴(yán)厲度空前。23號文開啟新一輪房地產(chǎn)融資收緊。

2019年7月12日，發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債申請備案登記有關(guān)要求的通知》，要求房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債只能用于置換未來一年內(nèi)到期的中長期境外債務(wù)。6月以來境內(nèi)地產(chǎn)債發(fā)行萎縮，全月凈融資額-21億，是2019年以來首個出現(xiàn)凈融資缺口的月份。預(yù)計(jì)隨著政策落地，海外地產(chǎn)債發(fā)行也將逐步回落。

2021年3月，銀保監(jiān)會、住建部、人民銀行聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于防止經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的通知》，要求各銀保監(jiān)局、地方住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門、人民銀行分支機(jī)構(gòu)要聯(lián)合開展一次經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)問題專項(xiàng)排查，于5月31日前完成排查工作，并加大對違規(guī)問題督促整改和處罰力度。

2022年11月11日，人民銀行和銀保監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，出臺十六條措施支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

2023年8月31日，中國人民銀行和國家金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》，更好滿足剛性和改善性住房需求，調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

（3）政策環(huán)境

2018年3月，兩會政府工作報告提出，要落實(shí)地方主體責(zé)任，繼續(xù)實(shí)行差別化調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展；啟動新的三年棚改攻堅(jiān)計(jì)劃，加大公租房保障力度；支持居民自住購房需求，培育住房租賃市場，發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房。在相關(guān)政策的指導(dǎo)下，各地針對地方房地產(chǎn)行業(yè)情況制定了相應(yīng)的調(diào)控政策，熱點(diǎn)城市如海南、成都、西安、青島、長沙、深圳等地的限購限售政策全面升級，部分三四線城市也出臺了規(guī)范制度。

2018年5月，住建部發(fā)布《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》，其中提出3~5年內(nèi)熱點(diǎn)城市租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房用地占

新增住房用地供應(yīng)50%以上。2018年上半年，各地已在持續(xù)推進(jìn)租賃住房和政策性住房建設(shè)。租賃住房方面，國土部和住建部聯(lián)合發(fā)函同意南京、杭州、合肥、廈門、武漢、廣州等11個城市利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)實(shí)施方案后，各地持續(xù)發(fā)力集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，北京、上海、深圳、重慶、成都、鄭州等城市相繼加大租賃住房供應(yīng)力度，并針對地區(qū)房地產(chǎn)市場情況，制定有針對性的引導(dǎo)政策。

政策性支持住房方面，北京提出將限價房中可售住房銷售限價與評估價比值不高于85%的，收購轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房，從供給端增加共有產(chǎn)權(quán)住房的規(guī)模。深圳著力構(gòu)建長周期住房供應(yīng)體系，明確商品房、人才住房和安居型商品房、租賃住房比例分別為40%、40%、20%。上海大幅增加住房土地供應(yīng)規(guī)模，增加政策性支持住房及租賃住宅的土地供應(yīng)。

廣東提出在廣州、深圳、珠海、佛山、茂名5市先行探索試點(diǎn)共有產(chǎn)權(quán)住房政策，試點(diǎn)時限為1年。2018年6月，國家開發(fā)銀行將棚戶區(qū)改造貸款審批權(quán)收回總行，住建部對于未來棚戶區(qū)改造貨幣化安置提出了明確要求，即商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的地區(qū)，應(yīng)有針對性的及時調(diào)整棚改安置政策，更多采取新建棚改安置房的方式。各地區(qū)要因地制宜推進(jìn)棚改貨幣化安置，部分地區(qū)新項(xiàng)目不予專項(xiàng)貸款支持。棚戶區(qū)改造貨幣化安置力度的減弱將一定程度上影響當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場需求及后續(xù)銷售資金回流情況。

2018年7月31日，中共中央政治局會議提出，堅(jiān)決遏制房價上漲，加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制，堅(jiān)持因城施策，促進(jìn)供求平衡，合理引導(dǎo)預(yù)期，整治市場秩序，確定了2018年下半年穩(wěn)中求進(jìn)的總基調(diào)。

但同樣在2018年下半年，部分地區(qū)調(diào)控政策迎來小幅放松：7月太原宣布取消二手房限售，12月菏澤取消新購房和二手房限售、降低預(yù)售資金監(jiān)管額度，廣州部分取消商住房銷售對象限制，珠海金灣區(qū)和斗門區(qū)放松限購條件。在2018年12月13日召開的中共中央政治局工作會議中，并未針對房地產(chǎn)行業(yè)提出具體指示。

總體看，2018年上半年，嚴(yán)格調(diào)控的政策力度明顯增強(qiáng)，房地產(chǎn)行業(yè)呈降溫態(tài)勢，進(jìn)入下半年以來，部分城市調(diào)控政策出現(xiàn)短暫松動跡象，但各地調(diào)控政策仍以穩(wěn)字為先。未來一段時期，政策大幅度寬松可能性不大，但各種“因城施策”微調(diào)出現(xiàn)頻率或?qū)⑸?，旨在維持各地區(qū)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展，進(jìn)一步推進(jìn)土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)與住房結(jié)構(gòu)調(diào)整。

2019年，房地產(chǎn)市場整體的政策基調(diào)仍為堅(jiān)持“房住不炒”。4月，中央政治局會議再次強(qiáng)調(diào)“要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實(shí)好一城一策、因城施策、城市政府主體責(zé)任的長效調(diào)控機(jī)制”。同期住建部明確將房地產(chǎn)長效機(jī)制考核目標(biāo)落實(shí)到年度、季度甚至月度，并對一季度房價、地價波動幅度較大的城市進(jìn)行了預(yù)警提示。5月，住建部又對近3個月新建商品住宅、二手住宅價格指數(shù)累計(jì)漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧4個城市進(jìn)行了預(yù)警提示。7月，中央政治局會議提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，定調(diào)后續(xù)房地產(chǎn)調(diào)控政策。

2020年，房地產(chǎn)調(diào)控政策延續(xù)“房住不炒”的主基調(diào)，各線城市繼續(xù)落實(shí)分類調(diào)控，提高調(diào)控的精準(zhǔn)性，同時大力培育發(fā)展住房租賃市場、深化發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)，在控制房價水平的同時，完善多層次住房供應(yīng)體系，構(gòu)建租購并舉的房地產(chǎn)制度，短期調(diào)控和長效機(jī)制的銜接更為緊密。

2021年，房地產(chǎn)行業(yè)政策面經(jīng)歷了從嚴(yán)格調(diào)控，到邊際放松，再到政策維穩(wěn)托底的過程。2021年年初，房企正式開始執(zhí)行“三道紅線”；3月，兩會再次重申“房住不炒”，并提出解決好大城市住房突出問題，切實(shí)增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，規(guī)范發(fā)展長租房市場，降低租賃住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)；9月以來，房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)向轉(zhuǎn)暖，央行陸續(xù)發(fā)文維護(hù)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，維護(hù)按揭有序發(fā)放，避免恒大事件對金融行業(yè)的外溢造成系統(tǒng)性風(fēng)險；10月以來，交易所及交易商協(xié)會相繼表態(tài)支持符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債融資；

12月，中國人民銀行和銀保監(jiān)會聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置項(xiàng)目并購金融服務(wù)的通知》，要求銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)穩(wěn)妥有序開展房地產(chǎn)項(xiàng)目并購貸款業(yè)務(wù)，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購出險和困難的大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。同時，還要求銀行加大債券融資的支持力度、積極提供并購的融資顧問服務(wù)、提高并購的服務(wù)效率、做好風(fēng)險管理等；12月中旬召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議在強(qiáng)調(diào)“房住不炒”定位的同時，提出“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”。

為保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展、防范行業(yè)出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險，2022年以來中央多次釋放政策寬松信號，發(fā)布設(shè)立“地產(chǎn)紓困基金”、參與問題樓盤盤活及困難房企救助，支持剛需和改善性住房需求、優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管和放松限購限貸政策等多項(xiàng)具體措施。

10月，二十大報告明確堅(jiān)持房住不炒，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度；11月，央行、銀保監(jiān)會、證監(jiān)會等關(guān)于“地產(chǎn)行業(yè)三支箭”融資政策陸續(xù)落地，行業(yè)供給端政策利好集中釋放，有助于行業(yè)基本面恢復(fù)。12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會議強(qiáng)調(diào)防范房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險，支持剛性和改善性住房需求，并重申房住不炒。相關(guān)政策落地或有助于推動房地產(chǎn)市場恢復(fù)平穩(wěn)發(fā)展，但當(dāng)前仍處于政策傳導(dǎo)期，房地產(chǎn)市場企穩(wěn)仍有待觀察。

2023年，中央層面房地產(chǎn)政策力度前弱后強(qiáng)。上半年，并無實(shí)質(zhì)性重磅刺激，多為對現(xiàn)行制度的優(yōu)化調(diào)整，或意在規(guī)范市場秩序，政策力度限于“托而不舉”；下半年，以中央政治局會議定調(diào)“行業(yè)供需關(guān)系發(fā)生重大轉(zhuǎn)變”為分水嶺，政策力度逐漸轉(zhuǎn)向“托舉并用”。需求端，降首付、降利率、認(rèn)房不認(rèn)貸、延期置換退稅等政策接連落地；供給端，續(xù)期“金融16條”、“三個不低于”等紓困措施相繼提出。

7月，國務(wù)院常務(wù)會議審議通過《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見》，指出在超大特大城市積極穩(wěn)步實(shí)施城中村改造是改善民生、擴(kuò)大內(nèi)需、推動城市高質(zhì)量發(fā)展的一項(xiàng)重要舉措。

8月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化個人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，推動落實(shí)購買首套房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策措施。

10月，中央金融工作會議召開，強(qiáng)調(diào)健全房地產(chǎn)企業(yè)主體監(jiān)管制度和資金監(jiān)管，完善房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求。

11月，三部門召開金融機(jī)構(gòu)座談會，提出“三個不低于”：銀行自身房地產(chǎn)貸款增速不低于銀行行業(yè)平均房地產(chǎn)貸款增速；對非國有房企對公貸款增速不低于本行房地產(chǎn)增速；對非國有房企個人按揭增速不低于本行按揭增速。

長期來看，“房住不炒”政策基調(diào)并未改變，中國房地產(chǎn)市場仍將處于較為嚴(yán)格的監(jiān)管環(huán)境之中，各項(xiàng)政策都將以維護(hù)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展為目標(biāo)，在此行業(yè)政策背景之下調(diào)控政策、信貸政策及融資環(huán)境的變化均將對房地產(chǎn)企業(yè)資金平衡能力提出更高要求。