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土地一級開發(fā)行業(yè)現(xiàn)狀、前景及競爭格局
思瀚產(chǎn)業(yè)研究院    2024-06-12

（1）土地一級開發(fā)行業(yè)現(xiàn)狀

2023 年，中國土地一級開發(fā)行業(yè)整體呈現(xiàn)較為低迷的狀態(tài)，受多種因素影響，全國土地市場成交規(guī)模降至近十年最低點(diǎn)。土地供應(yīng)和成交量均顯著下降，其中住宅和商辦用地的供應(yīng)量、成交量雙雙創(chuàng)新低。盡管如此，住宅用地成交樓面單價(jià)有所上漲，而商辦用地則呈現(xiàn)下降趨勢。市場熱度在不同等級城市間出現(xiàn)分化，房企投資趨向集中于核心優(yōu)勢城市。

土地一級開發(fā)的流程可分為：土地一級開發(fā)計(jì)劃（包括調(diào)研、規(guī)劃意見以及城市規(guī)劃和土地控制性規(guī)劃的落實(shí)）—征地拆遷（主要涉及征拆方案協(xié)商、拆遷推進(jìn)、拆遷補(bǔ)償?shù)龋恋仄秸恋仳?yàn)收—土儲(chǔ)中心收回土地—上市“招拍掛”（根據(jù)當(dāng)年土地出讓指標(biāo)）—出讓土地及土地出讓金的回收。目前中國土地一級開發(fā)主要有以下幾種典型模式：

模式一：一二級聯(lián)動(dòng)開發(fā)的傳統(tǒng)模式，由企業(yè)主導(dǎo)。這種模式之前比較普遍，但長遠(yuǎn)來看，發(fā)展空間越來越窄。

模式二：完全政府控制模式。完全由政府組織實(shí)施土地一級開發(fā)，僅以招標(biāo)方式確定施工企業(yè)。政府通過嚴(yán)格的計(jì)劃及規(guī)劃管理，完全控制熟地開發(fā)及市場供應(yīng)，形成了“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征地、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一出讓、統(tǒng)一管理”的“五統(tǒng)一”格局。

模式三：政府和法定機(jī)構(gòu)協(xié)作模式。由政府相關(guān)部門和政府投資成立的開發(fā)企業(yè)完全壟斷土地一級開發(fā)，從而達(dá)到調(diào)控土地市場、配置土地資源、實(shí)現(xiàn)土地增值歸國家所有的目的。模式四：政府主導(dǎo)、市場化運(yùn)作模式。政府“抓兩頭”，即控制土地儲(chǔ)備計(jì)劃和供應(yīng)計(jì)劃；“放中間”，即充分利用社會(huì)力量實(shí)施土地一級開發(fā)。

（2）土地一級開發(fā)行業(yè)前景

由政府主導(dǎo)的市場化運(yùn)作模式在保證政府主導(dǎo)土地一級開發(fā)的基礎(chǔ)上能有效利用市場資源，減輕政府開發(fā)資金壓力，將是中國土地一級開發(fā)的主要發(fā)展趨勢。土地一級開發(fā)是資金密集型行業(yè)，資本實(shí)力相對雄厚、資質(zhì)和管理經(jīng)驗(yàn)相對完善、資金獲取能力強(qiáng)、融資渠道寬的企業(yè)具有一定的競爭優(yōu)勢。

政策調(diào)整對土地市場供需和價(jià)格產(chǎn)生影響，國企和央企在拿地方面仍占主導(dǎo)地位，而民營企業(yè)的信心正在逐步恢復(fù)。展望未來，預(yù)計(jì)隨著政策的優(yōu)化和市場回暖，土地市場將可能穩(wěn)筑底部，迎來漸暖的趨勢。

（3）土地一級開發(fā)行業(yè)政策

2016 年 2 月，國土資源部、財(cái)政部、人民銀行、銀監(jiān)會(huì)四部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范土地儲(chǔ)備和資金管理等相關(guān)問題的通知》（財(cái)綜〔2016〕4 號），提出：土地儲(chǔ)備承擔(dān)的依法取得土地、進(jìn)行前期開發(fā)、儲(chǔ)存以備供應(yīng)土地等工作只能由納入名錄管理的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)承擔(dān)；

自 2016 年1 月1 日起，各地不得再向銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)舉借土地儲(chǔ)備貸款，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)新增土地儲(chǔ)備項(xiàng)目所需資金，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照規(guī)定納入政府性基金預(yù)算，從國有土地收益基金、土地出讓收入和其他財(cái)政資金中統(tǒng)籌安排，不足部分在國家核定的債務(wù)限額內(nèi)通過省級政府代發(fā)地方政府債券籌集資金解決；

土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)積極探索通過政府采購實(shí)施儲(chǔ)備土地的前期開發(fā)，包括與儲(chǔ)備宗地相關(guān)的道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、綠化、土地平整等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。地方財(cái)政部門、國土資源主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同轄區(qū)內(nèi)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)制定項(xiàng)目管理辦法，并向社會(huì)公布項(xiàng)目實(shí)施內(nèi)容、承接主體或供應(yīng)商條件、績效評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、最終結(jié)果、取得成效等相關(guān)信息，嚴(yán)禁層層轉(zhuǎn)包。

項(xiàng)目承接主體或供應(yīng)商應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格履行合同義務(wù)，按合同約定數(shù)額獲取報(bào)酬，不得與土地使用權(quán)出讓收入掛鉤，也不得以項(xiàng)目所涉及的土地名義融資或者變相融資。財(cái)綜〔2016〕4 號文進(jìn)一步規(guī)范了土地儲(chǔ)備責(zé)任主體、籌資方式，并提出了推動(dòng)土地收儲(chǔ)政府采購工作的業(yè)務(wù)模式。

（4）土地一級開發(fā)行業(yè)競爭格局

土地一級開發(fā)具有一定的區(qū)域性，且在土地一級開發(fā)業(yè)務(wù)的流程中，征地拆遷、土地平整環(huán)節(jié)需要大量的資金投入，因此政府需要籌集資金或借助有融資能力的企業(yè)進(jìn)行。資本實(shí)力相對雄厚、資質(zhì)和管理經(jīng)驗(yàn)相對完善、資金獲取能力強(qiáng)、融資渠道寬的企業(yè)具有一定的競爭優(yōu)勢。

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