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房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策對建筑設(shè)計行業(yè)的影響
思瀚產(chǎn)業(yè)研究院    2024-09-18

近年來，為解決房價快速非理性上升以及部分市場供需失衡等問題，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，我國政府陸續(xù)頒布并實施了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，從住宅供給結(jié)構(gòu)、土地調(diào)控、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資、個人購房貸款、稅收等各方面對房地產(chǎn)行業(yè)進行調(diào)控，我國房地產(chǎn)行業(yè)逐步進入長期性調(diào)整、平穩(wěn)發(fā)展的階段。

（1）在房地產(chǎn)行業(yè)長期調(diào)控的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)進入平穩(wěn)、理性發(fā)展階段

長期以來，我國政府針對房地產(chǎn)行業(yè)出臺了一系列調(diào)控政策，在“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”的主基調(diào)指引下，各地堅持“房住不炒”這一定位，按照“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”要求，保持調(diào)控政策連續(xù)性、穩(wěn)定性和一致性，落實“因城施策”、差別調(diào)控的綜合措施，完善房地產(chǎn)長效管理機制，市場預(yù)期進一步回歸理性。

2022 年 11 月，中國人民銀行、中國銀行保險監(jiān)督管理委員會聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，全面落實房地產(chǎn)長效機制，因城施策支持剛性和改善性住房需求，保持房地產(chǎn)融資合理適度，維護住房消費者合法權(quán)益，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

同月，證監(jiān)會發(fā)布《房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化 5 項措施》，具體在恢復(fù)涉房上市公司并購重組及配套融資、恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資、調(diào)整完善房地產(chǎn)企業(yè)境外市場上市政策、進一步發(fā)揮 REITs 盤活房企存量資產(chǎn)作用并積極發(fā)揮私募股權(quán)投資基金作用五個方面，支持房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資。

多重政策作用下，支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康運行的長效機制逐漸形成，有效推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。在上述調(diào)控方向的指引下，現(xiàn)階段房地產(chǎn)調(diào)控政策的核心目的聚焦于控制房價的非理性增長，使房地產(chǎn)行業(yè)回歸持續(xù)、穩(wěn)定的發(fā)展道路，而并未從根本上影響房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的核心地位，且城市居民對住宅的剛性需求仍持續(xù)存在且不斷升級，房地產(chǎn)市場整體上仍處于供給小于需求的局面。

在新型城鎮(zhèn)化進程快速推進、居民住房消費全面升級的宏觀背景下，地產(chǎn)長效調(diào)控機制使得房地產(chǎn)市場逐漸進入平穩(wěn)發(fā)展階段。2013-2022 年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額由 86,013.38 億元增長到 132,895.00 億元，年均復(fù)合增長率為 4.95%，總體呈現(xiàn)“穩(wěn)中有增”的良性態(tài)勢，從而為建筑設(shè)計行業(yè)的下游市場需求創(chuàng)造了穩(wěn)定、合理、持續(xù)的增長空間。

（2）以租賃住房、舊城改造、綠色低碳建筑為代表的新型建筑業(yè)態(tài)興起，為市場需求創(chuàng)造新的增長點

在擴大“有效供給”的政策導(dǎo)向下，2018 年 5 月，住建部明確要求一二線城市在住房發(fā)展規(guī)劃編制時，“增加有效供給，提高中低價位、中小套型普通商品住房供應(yīng)比例，大幅增加租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房用地供應(yīng)，在新增住房用地供應(yīng)中的比例達到 50%以上”。

針對租賃住房，國務(wù)院、住建部陸續(xù)頒布了《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》等相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策，大力支持租賃住房建設(shè)并鼓勵租賃住房消費。

租賃住房市場的開啟與發(fā)展，成為激活房地產(chǎn)新周期的關(guān)鍵，也成為長效機制的重要組成部分，將為居住建筑市場的發(fā)展提供新的驅(qū)動力，從而進一步推動建筑設(shè)計行業(yè)的發(fā)展。在新型城鎮(zhèn)化進程中，隨著新城建設(shè)的不斷深入，原有老城區(qū)的規(guī)劃利用、市政交通、建筑布局及居住環(huán)境等方面存在的問題日益突出，市政設(shè)施老化、 建設(shè)用地緊缺、存量土地利用粗放等方面的矛盾不斷凸顯。在上述背景下，城市舊城改造需求快速增長。隨著舊城改造的需求的增長，建筑設(shè)計行業(yè)相關(guān)存量市場需求將加速釋放。

2020 年 7 月，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》，要求按照黨中央、國務(wù)院決策部署，全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作，滿足人民群眾美好生活需要，推動惠民生擴內(nèi)需，推進城市更新和開發(fā)建設(shè)方式轉(zhuǎn)型，促進經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展。

要求到 2022 年，基本形成城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造制度框架、政策體系和工作機制；到“十四五”期末，結(jié)合各地實際，力爭基本完成 2000 年底前建成需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)?！妒奈逡?guī)劃》指出，實施城市更新行動，加快推進城市更新，改造提升老舊小區(qū)、老舊廠區(qū)、老舊街區(qū)和城中村等存量片區(qū)功能，推進老舊樓宇改造，積極擴建新建停車場、充電樁。

2021 年 10 月，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于完整準(zhǔn)確全面貫徹新發(fā)展理念做好碳達峰碳中和工作的意見》，明確“加快推進建筑等領(lǐng)域碳達峰實施方案”“大力發(fā)展節(jié)能低碳建筑”。針對碳達峰、碳中和目標(biāo)，住建部、發(fā)改委印發(fā)《城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域碳達峰實施方案》，提出全面提高綠色低碳建筑水平，持續(xù)開展綠色建筑創(chuàng)建行動，到 2025 年，城鎮(zhèn)新建建筑全面執(zhí)行綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)，星級綠色建筑占比達到 30%以上，新建政府投資公益性公共建筑和大型公共建筑全部達到一星級以上。上述政策的出臺將有效激活市場對于綠色低碳建筑的需求，進一步推動建筑行業(yè)綠色低碳轉(zhuǎn)型發(fā)展。

（3）房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控使房地產(chǎn)企業(yè)集中度進一步提升，為優(yōu)質(zhì)建筑設(shè)計企業(yè)帶來了新的增長機遇

在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)進入新的整合期，行業(yè)內(nèi)資本實力較強、具有品牌影響力的大中型房地產(chǎn)企業(yè)的銷售規(guī)模及集中度進一步提升，房企規(guī)模分化格局持續(xù)加大。

Wind 數(shù)據(jù)顯示，2013-2022 年間，我國房地產(chǎn)行業(yè)CR30 企業(yè)銷售金額占比從 21.96%增長至 33.33%,，年復(fù)合增長率達 4.75%，行業(yè)集中度持續(xù)提升。房地產(chǎn)行業(yè)集中度的提升勢必促進建筑設(shè)計行業(yè)集中度的提升，品牌開發(fā)商對設(shè)計公司的設(shè)計品質(zhì)、交付能力和服務(wù)水平的要求更高，建筑設(shè)計行業(yè)也將逐步向優(yōu)勢企業(yè)集中，因而為服務(wù)于龍頭房企的建筑設(shè)計企業(yè)帶來了新的增長機遇。

（4）短期內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策對建筑設(shè)計企業(yè)銷售回款造成一定影響

2018 年 4 月央行、銀保監(jiān)會、證監(jiān)會、外匯局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范金融機構(gòu)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的指導(dǎo)意見》（“資管新規(guī)”），2019 年 5 月銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于開展“鞏固治亂象成果促進合規(guī)建設(shè)”工作的通知》（“23 號文”），2020年 8 月央行、住建部發(fā)布“三道紅線”新規(guī)，房地產(chǎn)行業(yè)前端融資成本提高，融資規(guī)模、融資渠道進一步受限，一定程度上影響了房地產(chǎn)企業(yè)對于上游供應(yīng)商的回款能力，短期內(nèi)對建筑設(shè)計企業(yè)銷售回款造成一定影響。

自 2021 年 11 月以來，房地產(chǎn)政策整體出現(xiàn)轉(zhuǎn)向，央行及地方維持房地產(chǎn)穩(wěn)定政策不斷出現(xiàn)，限制市場非理性下調(diào)的政策也持續(xù)出臺。多個城市發(fā)布了不同力度的補貼購房政策。同時，國務(wù)院、金融管理部門指導(dǎo)銀行業(yè)金融機構(gòu)準(zhǔn)確把握和執(zhí)行房地產(chǎn)金融審慎管理制度，保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放，滿足房地產(chǎn)市場合理融資需求。

2022 年 11 月，央行和銀保監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)“金融十六條”，多重措施支持房地產(chǎn)企業(yè)融資。

同月，房地產(chǎn)企業(yè)融資三大政策快速落地，具體包括加大對房企的信貸投放，對房企發(fā)行債券提供支持，恢復(fù)房企及涉房企業(yè)的股權(quán)融資功能等方面，有效緩解了房地產(chǎn)企業(yè)流動性緊張局面。隨著房地產(chǎn)行業(yè)政策的深化調(diào)整，房地產(chǎn)行業(yè)會恢復(fù)常態(tài)化發(fā)展。

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