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我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢
思瀚產(chǎn)業(yè)研究院    2023-03-21

我國房地產(chǎn)市場的長期發(fā)展本質(zhì)上來源于城鎮(zhèn)化過程中城市人口對住房的巨大需求，穩(wěn)定增長的宏觀經(jīng)濟(jì)和持續(xù)推進(jìn)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程是推動(dòng)我國房地產(chǎn)市場 發(fā)展的主要因素。目前來看，隨著我國人均可支配收入的穩(wěn)定增長，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)不斷向前發(fā)展，以及持續(xù)快速的城鎮(zhèn)化進(jìn)程，我國房地產(chǎn)市場的未來發(fā)展依然堅(jiān)定向好。但經(jīng)過多年的高速發(fā)展，我國房地產(chǎn)業(yè)正處于結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變的關(guān)鍵時(shí)期，行 業(yè)供需矛盾通過一系列的宏觀調(diào)控逐漸趨于緩和，行業(yè)發(fā)展逐漸趨于理性。

隨著市場環(huán)境的逐漸改變，一部分不能適應(yīng)變化的企業(yè)逐漸被淘汰，行業(yè)內(nèi)的并購整合會(huì)逐漸增多，行業(yè)集中度逐漸得到提高。部分有實(shí)力的企業(yè)會(huì)率先“走出去”， 開拓海外市場。而且隨著房地產(chǎn)金融的逐漸發(fā)展，企業(yè)的運(yùn)營模式也會(huì)逐漸向“輕資產(chǎn)”進(jìn)行轉(zhuǎn)變，使得行業(yè)的運(yùn)營模式得到不斷的創(chuàng)新。

（1）宏觀經(jīng)濟(jì)及人均可支配收入持續(xù)穩(wěn)定增長，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展長期向好

改革開放以來，我國經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)高速發(fā)展，2021 年度，我國國內(nèi)生產(chǎn)總值 約為 114.92 萬億元，從經(jīng)濟(jì)規(guī)模上看，2021 年是 2011 年的 2.4 倍，我國 GDP 總 量也是再創(chuàng)新高，中國成為全球主要經(jīng)濟(jì)體中唯一實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長的國家。2022 年 度，我國 GDP 同比增速全年呈現(xiàn)逐漸抬升態(tài)勢。即使未來宏觀經(jīng)濟(jì)增速可能會(huì) 逐步放緩，但預(yù)期國家經(jīng)濟(jì)仍能夠維持穩(wěn)定的發(fā)展趨勢，為房地產(chǎn)業(yè)長期穩(wěn)定發(fā) 展創(chuàng)造了良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。

（2）持續(xù)快速的城鎮(zhèn)化進(jìn)程及城鎮(zhèn)居民居住水平的不斷改善有利于繼續(xù)推動(dòng)房地產(chǎn)市場的發(fā)展

房地產(chǎn)市場旺盛需求的主要原因在于人口的大規(guī)模向城市遷移，截至 2016 年末，我國常住人口城鎮(zhèn)化率水平為 57.35%，與發(fā)達(dá)國家平均 70%-80%的水平 仍然存在較大差距。根據(jù)發(fā)達(dá)國家的城市化經(jīng)驗(yàn)，城市化率在 30%-70%期間是 加速城市化的時(shí)期。

根據(jù)中國指數(shù)研究院測算，十四五”時(shí)期，內(nèi)地將繼續(xù)堅(jiān)持推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，2020-2025 年城鎮(zhèn)化率將以年均 1 個(gè)百分點(diǎn)的幅度提升，至 2025 年預(yù)計(jì)城鎮(zhèn)化率將提升至 66.6%，全國城鎮(zhèn)人口將達(dá)到近 9.5 億人。由此測算， 未來五年全國累計(jì)新增城鎮(zhèn)人口將在 8,433 萬人左右，新增城鎮(zhèn)人口產(chǎn)生的住房 需求將成為未來房地產(chǎn)市場總需求的堅(jiān)實(shí)支撐，持續(xù)的新增住房需求仍客觀存在。

（3）行業(yè)市場供需矛盾將日益緩和，行業(yè)利潤空間將逐步回歸理性

近年來，國家對房地產(chǎn)進(jìn)行了一系列的宏觀調(diào)控，部分地區(qū)房地產(chǎn)市場過熱 勢頭得到有效控制，房地產(chǎn)銷售價(jià)格上漲勢頭放緩，同時(shí)房地產(chǎn)市場規(guī)模不斷增 長，國家通過限購、興建保障房等一系列措施，以及市場的自我調(diào)節(jié)，使得緊張 的供需矛盾趨于緩和。部分三、四線城市在之前行業(yè)過熱的時(shí)候大量興建房地產(chǎn) 項(xiàng)目，導(dǎo)致行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展后出現(xiàn)供大于求的情況，房地產(chǎn)銷售難度顯著增加。隨 著土地成本的穩(wěn)步上漲，建材價(jià)格及人工成本持續(xù)上升，房地產(chǎn)開發(fā)成本的上漲 壓力不斷顯現(xiàn)。并且，受到城市建設(shè)的逐漸完善、住房供需逐漸平衡等多方面因 素的影響，近幾年房地產(chǎn)企業(yè)的盈利水平逐漸平緩回歸至合理水平，行業(yè)利潤水 平將趨于平穩(wěn)。

（4）房地產(chǎn)行業(yè)并購重組加劇，集中度將進(jìn)一步提高

經(jīng)過 30 多年的發(fā)展，我國房地產(chǎn)行業(yè)中已經(jīng)涌現(xiàn)出相當(dāng)一批具有良好口碑、 資金實(shí)力雄厚、具備高水平開發(fā)能力的企業(yè)。同時(shí)，土地供應(yīng)市場日益規(guī)范，并愈趨市場化，有實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)將具備更強(qiáng)的競爭優(yōu)勢。行業(yè)的進(jìn)入門檻將越來越高，行業(yè)集中度將不斷提高，規(guī)模化、集團(tuán)化和品牌化將成為主要企業(yè)的發(fā)展方向，未來的行業(yè)格局可能在競爭態(tài)勢、商業(yè)模式等方面出現(xiàn)較大轉(zhuǎn)變，重點(diǎn) 市場將進(jìn)入品牌主導(dǎo)下的精細(xì)化競爭態(tài)勢，實(shí)力較弱的中小企業(yè)將逐漸難以在與 行業(yè)巨頭的競爭中取得先機(jī)。

隨著市場化程度的加深，資本實(shí)力強(qiáng)大并且運(yùn)作規(guī) 范的房地產(chǎn)企業(yè)將逐步獲得更大的競爭優(yōu)勢，綜合實(shí)力弱小的企業(yè)將逐步被收購 兼并退出市場。同時(shí)，行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)企業(yè)將逐漸明確定位，在房地產(chǎn)細(xì)分領(lǐng)域不斷提 升實(shí)力，進(jìn)行差異化競爭。

（5）國內(nèi)市場區(qū)域分化加劇，實(shí)力企業(yè)加速海外布局

由于一線城市和部分區(qū)域中心城市集中了全國最優(yōu)質(zhì)的商業(yè)、教育、醫(yī)療等 資源，未來仍然面臨持續(xù)人口凈流入，其中主要是以有置業(yè)需求的年輕人口為主，未來此類城市依然會(huì)保持較為突出的房屋供需矛盾。隨著購房限制政策的放松， 一線及重點(diǎn)二、三線城市房地產(chǎn)市場將會(huì)逐步回暖。同時(shí)，部分三、四線城市面 臨人口結(jié)構(gòu)老化、青年人口持續(xù)流出、經(jīng)濟(jì)增長放緩等因素影響，當(dāng)?shù)刭彿啃枨?逐漸減少，存在房地產(chǎn)銷售規(guī)模下降的風(fēng)險(xiǎn)。

近年來，國內(nèi)部分房地產(chǎn)企業(yè)逐漸開始進(jìn)行海外市場的開拓，積極實(shí)行“走 出去”戰(zhàn)略。在海外開展產(chǎn)業(yè)布局，首先是為了實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)自身的國際化需求，吸收發(fā)達(dá)國家和地區(qū)先進(jìn)的房地產(chǎn)開發(fā)與運(yùn)營的經(jīng)驗(yàn)，持續(xù)提高自身的經(jīng)營實(shí)力和市場競爭力；其次是著力于開發(fā)自身的市場份額，提高企業(yè)的國際知名度， 為企業(yè)未來全球化發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)；同時(shí)，由于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營對政策變 化、經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)較為敏感，開拓海外地區(qū)的業(yè)務(wù)可以使公司有效對抗區(qū)域性市 場波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)，降低公司自身的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

未來，有實(shí)力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將借助在國內(nèi)市場的品牌影響力，利用國內(nèi)中高收入家庭開始海外置業(yè)的契機(jī)，進(jìn)一 步加大海外市場的擴(kuò)張力度，在海外具有發(fā)展?jié)摿Φ氖袌鲞M(jìn)行產(chǎn)業(yè)布局，海外市 場將成為實(shí)力企業(yè)的新的規(guī)模和利潤增長點(diǎn)。

（6）房地產(chǎn)投融資模式持續(xù)進(jìn)化，行業(yè)運(yùn)營模式不斷創(chuàng)新

近年來，房地產(chǎn)企業(yè)逐漸進(jìn)化自身的投融資模式，不斷探索輕資產(chǎn)運(yùn)營的模 式，加速與資本市場的融合。房地產(chǎn)企業(yè)目前并不局限于銀行借款、股權(quán)及債權(quán) 融資等傳統(tǒng)獲取資金的渠道，也逐漸發(fā)展私募基金等獲取資金的新渠道。目前， 房地產(chǎn)企業(yè)正利用資本市場，從通過開發(fā)、建設(shè)、銷售獲取利潤的傳統(tǒng)行業(yè)運(yùn)營 模式轉(zhuǎn)向“輕資產(chǎn)、重運(yùn)營”的創(chuàng)新運(yùn)營模式?，F(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過“小股 操盤”、合作開發(fā)的模式，主要利用自身品牌和建設(shè)管理能力的輸出獲取收益， 替代了以往憑借大量資金投入獲取收益的開發(fā)模式。

同時(shí)，部分房地產(chǎn)企業(yè)對自 身業(yè)務(wù)也開始實(shí)行轉(zhuǎn)型，從單純的開發(fā)商轉(zhuǎn)變?yōu)榫C合社區(qū)服務(wù)提供商，利用互聯(lián) 網(wǎng)概念，為住戶提供綜合的社區(qū)服務(wù)。房地產(chǎn)企業(yè)自身還通過設(shè)立房地產(chǎn)投資基 金，在資本市場上募資，利用自身在房地產(chǎn)行業(yè)的優(yōu)勢，對市場上的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目進(jìn) 行投資以獲取投資收益。未來，隨著房地產(chǎn)行業(yè)及房地產(chǎn)金融的不斷發(fā)展，房地 產(chǎn)企業(yè)的投融資模式及運(yùn)營模式將進(jìn)一步多元化、個(gè)性化、定制化，與資本市場 的結(jié)合更加緊密。

（7）行業(yè)調(diào)控效果逐漸顯現(xiàn)，市場逐步回歸理性

2017 年，房地產(chǎn)行業(yè)歷經(jīng)了史上最嚴(yán)調(diào)控期，限購、限貸、限價(jià)等傳統(tǒng)調(diào)控政策持續(xù)加碼，限商、限售、限簽等新政策不斷出臺(tái)，商品房銷售增速逐月回落， 過快上漲的房價(jià)也得到遏制，行業(yè)調(diào)控效果逐漸顯現(xiàn)，市場逐步回歸理性。

截至 2021 年末，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議和政府已多次圍繞“房子是用來住的、不是用來炒”的總基調(diào)來實(shí)施政策手段和完成政策目標(biāo)，行業(yè)常態(tài)化、差異化調(diào)控 不會(huì)放松，并將保持一定的穩(wěn)定性和連續(xù)性。與此同時(shí)，防風(fēng)險(xiǎn)作為當(dāng)前中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議和政府的重要內(nèi)容，意味著房地產(chǎn)行業(yè)面臨的資金環(huán)境將持續(xù)緊縮， 對企業(yè)的運(yùn)營能力提出更高要求。在看到市場波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，我們認(rèn)為調(diào)控只是完善房地產(chǎn)行業(yè)長效機(jī)制的階段性手段，其目的是為防范化解市場風(fēng)險(xiǎn)，保持 房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。在此背景下，房地產(chǎn)企業(yè)積極改進(jìn)經(jīng)營模式，回歸產(chǎn) 品本源，推動(dòng)企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。