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中國房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展趨勢(shì)
思瀚產(chǎn)業(yè)研究院    2024-11-20

a.土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)變化改變市場(chǎng)供應(yīng)格局

隨著各地房地產(chǎn)宏觀調(diào)控細(xì)則的相繼出臺(tái)，在土地供應(yīng)難以增加的情況下，結(jié)構(gòu)上中低價(jià)商品房用地、經(jīng)濟(jì)適用房用地增加，將導(dǎo)致大戶型、低密度高檔住宅土地供應(yīng)量減少，從而使大戶型、低密度高檔商品房?jī)r(jià)格繼續(xù)堅(jiān)挺；而中低價(jià)商品房和經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)應(yīng)的需求群體十分龐大，需求短期內(nèi)將不會(huì)得到滿足。

b.資本要素帶動(dòng)行業(yè)整合，市場(chǎng)集中度將大大提高

房地產(chǎn)公司的金融屬性越來越明顯，資金成為制約地產(chǎn)公司發(fā)展除土地之外的第一要素。在銀行貸款仍為主要融資渠道的局面下，地產(chǎn)企業(yè)的融資能力不僅將成為支持企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力越來越重要的方面，也將成為推動(dòng)房地產(chǎn)資源整合的重要?jiǎng)恿?，這為具有融資能力、豐富的土地儲(chǔ)備、優(yōu)秀的管理能力和產(chǎn)品開發(fā)能力等綜合優(yōu)勢(shì)的龍頭企業(yè)提供了擴(kuò)大市場(chǎng)份額的機(jī)遇。

同時(shí)，政府對(duì)具有資信和品牌優(yōu)勢(shì)的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行兼并、收購和重組行為的支持，將有助于形成一批實(shí)力雄厚、競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)的大型企業(yè)和企業(yè)集團(tuán)?？梢灶A(yù)見的是，在未來的發(fā)展過程中，房地產(chǎn)行業(yè)集中度將大大提高。

c.住房供給體系趨向立體化，住房租賃市場(chǎng)大有可為

住房制度改革由來已久，我國住房制度改革先后經(jīng)歷了由實(shí)物分配到貨幣化安置再到現(xiàn)在租售并舉的過程，2016 年住建部正式提出中國要推進(jìn)以滿足新市民住房需求為主的住房體制改革，把去庫存作為房地產(chǎn)工作的重點(diǎn)，建立購租并舉的住房制度。2017 年以來，關(guān)于發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的中央政策和地方政策密集出臺(tái)，頻頻互動(dòng)。

2020 年，我國住房租賃行業(yè)快速增長(zhǎng)。從機(jī)構(gòu)滲透率看，行業(yè)的機(jī)構(gòu)化率進(jìn)一步提升，眾多參與者紛紛試水住房租賃領(lǐng)域；從政策端看，中央和地方政府多次出臺(tái)鼓勵(lì)政策，規(guī)范行業(yè)發(fā)展，完善住房租賃的制度和體系建設(shè)。但當(dāng)前交易市場(chǎng)仍是住房制度的主角，租賃市場(chǎng)仍處于自發(fā)狀態(tài)，我國住房租賃比例仍然偏低，住房自有率常年維持在 70%以上，遠(yuǎn)高于西方發(fā)達(dá)國家水平。

龐大的流動(dòng)人口催生的剛性租賃需求，客戶租賃需求不斷升級(jí)，住房租賃市場(chǎng)的規(guī)范化、專業(yè)化發(fā)展，機(jī)構(gòu)出租房源占租賃市場(chǎng)比重的上升以及國家鼓勵(lì)長(zhǎng)租公寓相關(guān)政策的逐步落實(shí)，將為長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)提供巨大的發(fā)展機(jī)遇。參照海外經(jīng)驗(yàn)，住房供給體系立體化是大勢(shì)所趨，社會(huì)資本市場(chǎng)化供應(yīng)為主體、政府為輔的供應(yīng)結(jié)構(gòu)是發(fā)展方向。

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