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上海康橋產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目可行性研究報告
思瀚產(chǎn)業(yè)研究院    2024-11-20

1、地理位置

康橋項目地處上海市張江科學(xué)城板塊，屬于長三角一體化發(fā)展的國家重大戰(zhàn)略區(qū)域，能夠承接張江核心區(qū)域的外溢租賃需求。康橋項目東鄰上海國際旅行度假區(qū)，西靠后世博板塊，北銜張江高科技園區(qū)，是承接張江核心區(qū)產(chǎn)業(yè)的輻射區(qū)域。

康橋項目擁有便捷的交通網(wǎng)絡(luò)，坐落于軌交 11 號線與 16 號線交匯處，距離浦東陸家嘴、徐家匯商圈等市中心區(qū)域及浦東國際機場均僅需 20-30 分鐘車程，區(qū)域位置優(yōu)越，是集生態(tài)、宜居于一體的現(xiàn)代化服務(wù)業(yè)集群地。

康橋項目所處的康橋工業(yè)區(qū)東區(qū)被納入張江科學(xué)城已超過6 年。張江科學(xué)城區(qū)域主要歷經(jīng)了兩次擴張，2015 年 4 月，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)張江園區(qū)37.2 平方公里納入中國（上海）自由貿(mào)易試驗區(qū)，2017 年，《張江科學(xué)城建設(shè)規(guī)劃》將張江科學(xué)城南擴，納入張江南區(qū)、康橋工業(yè)園區(qū)以及上海國際醫(yī)學(xué)園區(qū)等多個板塊，面積從75.9 平方公里擴至 95 平方公里。

2021 年，《上海市張江科學(xué)城發(fā)展“十四五”規(guī)劃》對張江科學(xué)城總體空間進行優(yōu)化調(diào)整，將張江科學(xué)城區(qū)域進行西擴和東擴，張江科學(xué)城規(guī)劃面積由95 平方公里擴大至約 220 平方公里。擴張后，康橋項目位于張江科學(xué)城幾何中心區(qū)域，未來發(fā)展勢能強勁。

2.、產(chǎn)業(yè)定位與規(guī)劃

康橋項目為臨港集團及臨港新片區(qū)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入張江科學(xué)城的“橋頭堡”，圍繞國家戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)和上?！?+6”產(chǎn)業(yè)體系，結(jié)合張江高科技園產(chǎn)業(yè)集群外溢效應(yīng)，綜合確定園區(qū)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向。截至 2024 年 9 月 30 日，康橋項目以集成電路、人工智能、生物醫(yī)藥、電子信息四大產(chǎn)業(yè)作為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，四大產(chǎn)業(yè)租戶合計租賃面積占比約 60%，租戶包括境內(nèi)外上市企業(yè)子公司、民營企業(yè) 500 強、新銳獨角獸等，現(xiàn)金流來源穩(wěn)定。

康橋項目以“鏈主”租戶吸引同產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)協(xié)同發(fā)展，緊扣張江科學(xué)城主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，與張江科學(xué)城的集成電路、生物醫(yī)藥和人工智能三大優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)共振發(fā)展，南與臨港新片區(qū)的生產(chǎn)制造板塊聯(lián)動發(fā)展，內(nèi)可對接園區(qū)內(nèi)的孵化企業(yè)，外可對接臨港集團的金融資源、園區(qū)空間資源以及產(chǎn)學(xué)研資源等。

3、物業(yè)品質(zhì)及周邊配套

康橋項目定位為高端研發(fā)平臺，物業(yè)品質(zhì)優(yōu)秀，配套完善?？禈蝽椖恳隠EED綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)，并獲得 2013 年東方杯優(yōu)質(zhì)工程獎、2013 年年度上海市建設(shè)工程“白玉蘭”獎（市優(yōu)質(zhì)工程）、2015 年上海市建設(shè)工程“白玉蘭”獎（市優(yōu)質(zhì)工程）等多個獎項。配套方面，康橋項目所處區(qū)域職住功能平衡，能夠滿足企業(yè)的商務(wù)需求與租戶員工的生活需求。

康橋項目內(nèi)部即有以餐飲為核心的配套商業(yè)區(qū)域，項目周邊配套豐富，形成集酒店住宅、醫(yī)療教育、商業(yè)餐飲、班車接駁于一體的繁榮生活圈。根據(jù)《浦東新區(qū)康橋鎮(zhèn)國土空間總體規(guī)劃（2022-2035）》，康橋項目所屬板塊緊鄰機場聯(lián)絡(luò)線站點門戶地區(qū)、2 處綜合生活片區(qū)、1 處公共活動中心及 1 處社區(qū)中心，相比康橋工業(yè)區(qū)東區(qū)的其他地區(qū)，配套更加豐富多元，項目周邊一公里內(nèi)即分布有租住并舉的住宅生活圈。

4、新購入基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)運營模式

新購入基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)為產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)，包括 10 幢研發(fā)平臺（部分首層為配套商業(yè)）、2幢配套商業(yè)樓以及其余 10 幢地下車庫及配套設(shè)備用房，主要運營及盈利模式為對外出租，其收入來源主要為市場化租賃的產(chǎn)業(yè)類租戶的園區(qū)租賃收入或地下車庫租賃收入。2021 年及以前，新購入基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)由新購入項目公司自行運營管理。

2022 年，根據(jù)上海臨港出具的《關(guān)于聯(lián)合發(fā)展公司管理企業(yè)范圍的函》（滬臨港控股干[2022]8 號），上海臨港全資子公司臨港聯(lián)合作為統(tǒng)一的經(jīng)營管理平臺公司，負責(zé)經(jīng)營管理新購入項目公司，且新購入項目公司與臨港聯(lián)合簽署了《委托運營管理合同》，自 2022 年起，臨港聯(lián)合逐步負責(zé)新購入基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的運營管理工作，原新購入項目公司的人員逐步轉(zhuǎn)移至臨港聯(lián)合，新購入基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的運營管理團隊維持不變，保障了經(jīng)營的穩(wěn)定。

運營管理機構(gòu)臨港聯(lián)合是臨港集團旗下第一家輕資產(chǎn)運營公司，以園區(qū)招商運營、企業(yè)專業(yè)服務(wù)和科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)投資為主業(yè)，著力構(gòu)建企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展核心能力體系，提升產(chǎn)業(yè)園區(qū)全生命周期的綜合服務(wù)能力，爭創(chuàng)園區(qū)運營管理平臺的“上海標(biāo)準(zhǔn)”和“上海品牌”，全力打造一流科創(chuàng)園區(qū)運營管理公司。

新購入基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)對外的招商工作由臨港聯(lián)合負責(zé)，臨港聯(lián)合通過協(xié)調(diào)臨港集團的相關(guān)產(chǎn)業(yè)資源吸引產(chǎn)業(yè)類企業(yè)入駐，并配備12 位服務(wù)管家為康橋項目入駐企業(yè)提供產(chǎn)業(yè)鏈上下游對接，產(chǎn)業(yè)相關(guān)政府資源對接，公租房對接，科創(chuàng)、金融、工商稅務(wù)、法律咨詢等各項服務(wù)，以保障基礎(chǔ)設(shè)施項目整體出租情況保持良好狀態(tài)。

康橋項目近三年一期平均租金單價分別為 76.02 元/平方米/月、78.64 元/平方米/月、81.09元/平方米/月和 82.75 元/平方米/月，康橋項目平均租金單價近三年一期復(fù)合租金增長率約為3.05%，租金水平保持穩(wěn)定的增長態(tài)勢。

康橋項目中，康橋一期于 2014 年 7 月開始運營、康橋二期-1 于2016 年4 月開始運營、康橋二期-2 于 2018 年 10 月開始運營，運營時間較長，歷史運營情況穩(wěn)定?？禈蝽椖拷昙耙黄谀┏鲎饴瘦^為穩(wěn)定，均超過 97%。此外，截至 2024 年 9 月末，康橋項目簽約率達到98.41%。

截至 2024 年 9 月 30 日的有效租賃合同中，康橋項目租約到期年限在2024 年、2025 年、2026 年、2027 年、2028 年、2029 年及以后的租戶按租賃面積統(tǒng)計占比分別為6.47%、19.51%、15.45%、16.68%、6.37%及 35.52%。截至 2024 年 9 月 30 日，康橋項目按租賃面積加權(quán)平均租約剩余年限約 3.31 年。

5、產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)相關(guān)政策規(guī)定

產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為經(jīng)濟發(fā)展的重要載體，獲得了中共中央、國務(wù)院、全國人大、科技部等國家和部委層面一系列產(chǎn)業(yè)、區(qū)域政策扶持和指導(dǎo)，近期主要政策如下：2014 年 11 月，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于促進國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)轉(zhuǎn)型升級創(chuàng)新發(fā)展的若干意見》，指出國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)要明確新形勢下的發(fā)展定位，推進體制機制創(chuàng)新，促進開放型經(jīng)濟發(fā)展，推動產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，堅持綠色集約發(fā)展，優(yōu)化營商環(huán)境，并首次提出對國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)實施動態(tài)管理，將通過分類指導(dǎo)原則，以考評為手段，強化約束和倒逼機制，使其走質(zhì)量效益型發(fā)展道路。

2016 年 3 月，十二屆全國人大四次會議通過《國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十三個五年規(guī)劃綱要》，要求 i）創(chuàng)新區(qū)域合作機制，加強區(qū)域間、全流域的協(xié)調(diào)協(xié)作；ii）完善對口支援制度和措施，通過發(fā)展“飛地經(jīng)濟”、共建園區(qū)等合作平臺，建立互利共贏、共同發(fā)展的互助機制；并鼓勵 iii）國家級新區(qū)、國家級綜合配套改革試驗區(qū)、重點開發(fā)開放試驗區(qū)等平臺體制機制和運營模式創(chuàng)新。

2016 年 4 月，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于完善國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)考核制度促進創(chuàng)新驅(qū)動發(fā)展的指導(dǎo)意見》，明確提出通過對國家級經(jīng)開區(qū)進行考核評價，加大政策支持力度，提高政策精準(zhǔn)度，充分調(diào)動國家級經(jīng)開區(qū)加快轉(zhuǎn)型升級、實現(xiàn)創(chuàng)新驅(qū)動發(fā)展的積極性，繼續(xù)把國家級經(jīng)開區(qū)建設(shè)成為帶動地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展和實施區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略的重要載體，成為構(gòu)建開放型經(jīng)濟新體制和培育吸引外資新優(yōu)勢的排頭兵，成為科技創(chuàng)新驅(qū)動和綠色集約發(fā)展的示范區(qū)，成為大眾創(chuàng)業(yè)萬眾創(chuàng)新的落腳地。

2016 年 12 月，國務(wù)院印發(fā)《“十三五”國家戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》，提出i）培育戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)特色集群。充分發(fā)揮現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)作用，采用市場化方式促進產(chǎn)業(yè)集聚，完善扶持政策，加大扶持力度，培育百余個特色鮮明、大中小企業(yè)協(xié)同發(fā)展的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)集群和特色產(chǎn)業(yè)；并鼓勵 ii）戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)向國家級新區(qū)等重點功能平臺集聚。進一步發(fā)展壯大新一代信息技術(shù)、高端裝備、新材料、生物、新能源汽車、新能源、節(jié)能環(huán)保、數(shù)字創(chuàng)意等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)。

2017 年 4 月，科技部印發(fā)《國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)“十三五”發(fā)展規(guī)劃》，提出要i）堅持產(chǎn)城融合協(xié)調(diào)發(fā)展。持續(xù)推動園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，不斷改進商貿(mào)、醫(yī)療、交通、學(xué)校、娛樂等城市配套功能；ii）優(yōu)化國家高新區(qū)管理體制。支持制定高新區(qū)條例等地方性法規(guī)，深化簡政放權(quán)、放管結(jié)合、優(yōu)化服務(wù)等重點改革，提升園區(qū)管理服務(wù)效率。

2019 年 5 月，國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于推進國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)創(chuàng)新提升打造改革開放新高地的意見》，提出要 i）降低能源資源成本。支持國家級經(jīng)開區(qū)按規(guī)定開展非居民用天然氣價格市場化改革，減少或取消直接供氣區(qū)域內(nèi)國家級經(jīng)開區(qū)省級管網(wǎng)輸配服務(wù)加價；ii）優(yōu)化開發(fā)建設(shè)主體和運營主體管理機制。支持地方人民政府對有條件的國家級經(jīng)開區(qū)開發(fā)建設(shè)主體進行資產(chǎn)重組、股權(quán)結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化，引入民營資本和外國投資者，開發(fā)運營特色產(chǎn)業(yè)園等園區(qū)，并在準(zhǔn)入、投融資、服務(wù)便利化等方面給予支持。

2019 年 8 月，國務(wù)院印發(fā)《中國（上海）自由貿(mào)易試驗區(qū)臨港新片區(qū)總體方案》，要求臨港新片區(qū)著力打造世界級前沿產(chǎn)業(yè)集群，提升科技創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)融合能力，加快存量企業(yè)轉(zhuǎn)型升級，整體提升區(qū)域產(chǎn)業(yè)能級，建設(shè)具有國際市場競爭力的開放型產(chǎn)業(yè)體系。

2019 年 12 月，中共中央、國務(wù)院印發(fā)《長江三角洲區(qū)域一體化發(fā)展規(guī)劃綱要》，提出i）圍繞電子信息、生物醫(yī)藥、航空航天、高端裝備、新材料、節(jié)能環(huán)保、汽車、綠色化工、紡織服裝、智能家電十大領(lǐng)域，強化區(qū)域優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)協(xié)作，推動傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)升級改造，建設(shè)一批國家級戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)基地，形成若干世界級制造業(yè)集群；ii）推廣上海臨港、蘇州工業(yè)園區(qū)合作開發(fā)管理模式，提升合作園區(qū)開發(fā)建設(shè)和管理水平。

2020 年 7 月，國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于促進國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)高質(zhì)量發(fā)展的若干意見》，指出國家高新區(qū)經(jīng)過 30 多年發(fā)展，已經(jīng)成為我國實施創(chuàng)新驅(qū)動發(fā)展戰(zhàn)略的重要載體，在轉(zhuǎn)變發(fā)展方式、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、增強國際競爭力等方面發(fā)揮了重要作用，走出了一條具有中國特色的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化道路；同時提出到 2025 年，涌現(xiàn)一批具有國際競爭力的創(chuàng)新型企業(yè)和產(chǎn)業(yè)集群，建成若干具有世界影響力的高科技園區(qū)和一批創(chuàng)新型特色園區(qū)，到2035 年，建成一大批具有全球影響力的高科技園區(qū)，主要產(chǎn)業(yè)進入全球價值鏈中高端，實現(xiàn)園區(qū)治理體系和治理能力現(xiàn)代化。

2022 年 1 月，國務(wù)院印發(fā)了《“十四五”數(shù)字經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃》，明確提出要“推動產(chǎn)業(yè)園區(qū)和產(chǎn)業(yè)集群數(shù)字化轉(zhuǎn)型”，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)園區(qū)加快數(shù)字基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，利用數(shù)字技術(shù)提升園區(qū)管理和服務(wù)能力，積極探索平臺企業(yè)與產(chǎn)業(yè)園區(qū)聯(lián)合運營模式，豐富技術(shù)、數(shù)據(jù)、平臺、供應(yīng)鏈等服務(wù)供給，提升線上線下相結(jié)合的資源共享水平，引導(dǎo)各類要素加快向園區(qū)集聚。

圍繞共性轉(zhuǎn)型需求，推動共享制造平臺在產(chǎn)業(yè)集群落地和規(guī)?；l(fā)展，依托京津冀、長三角、粵港澳大灣區(qū)、成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟圈等重點區(qū)域，統(tǒng)籌推進數(shù)字基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，探索建立各類產(chǎn)業(yè)集群跨區(qū)域、跨平臺協(xié)同新機制，促進創(chuàng)新要素整合共享，構(gòu)建建創(chuàng)新協(xié)同、錯位互補、供需聯(lián)動的區(qū)域數(shù)字化發(fā)展生態(tài)，提升產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈協(xié)同配套能力。

2023 年 2 月，中共中央、國務(wù)院印發(fā)了《質(zhì)量強國建設(shè)綱要》，明確提出了要強化產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)質(zhì)量支撐，提高產(chǎn)業(yè)質(zhì)量競爭水平，提升產(chǎn)業(yè)集群質(zhì)量引領(lǐng)力，打造區(qū)域質(zhì)量發(fā)展新優(yōu)勢。支持先導(dǎo)性、支柱性產(chǎn)業(yè)集群加強先進技術(shù)應(yīng)用、質(zhì)量創(chuàng)新、質(zhì)量基礎(chǔ)設(shè)施升級，培育形成一批技術(shù)質(zhì)量優(yōu)勢突出、產(chǎn)業(yè)鏈融通發(fā)展的產(chǎn)業(yè)集群。深化產(chǎn)業(yè)集群質(zhì)量管理機制創(chuàng)新，構(gòu)建質(zhì)量管理協(xié)同、質(zhì)量資源共享、企業(yè)分工協(xié)作的質(zhì)量發(fā)展良好生態(tài)。

組建一批產(chǎn)業(yè)集群質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)創(chuàng)新合作平臺，加強創(chuàng)新技術(shù)研發(fā)，開展先進標(biāo)準(zhǔn)研制，推廣卓越質(zhì)量管理實踐。依托國家級新區(qū)、國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、自由貿(mào)易試驗區(qū)等，打造技術(shù)、質(zhì)量、管理創(chuàng)新策源地，培育形成具有引領(lǐng)力的質(zhì)量卓越產(chǎn)業(yè)集群。2024 年 1 月，工業(yè)和信息化部等七部門近日聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于推動未來產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新發(fā)展的實施意見》，意見中指出，要培育高水平企業(yè)梯隊、打造特色產(chǎn)業(yè)鏈、構(gòu)建產(chǎn)業(yè)生態(tài)等。

而要打造特色產(chǎn)業(yè)鏈，就要依托龍頭企業(yè)培育未來產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈，建設(shè)先進技術(shù)體系。鼓勵有條件的地區(qū)先行先試，結(jié)合國家自主創(chuàng)新示范區(qū)、國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、新型工業(yè)化產(chǎn)業(yè)示范基地等，創(chuàng)建未來產(chǎn)業(yè)先導(dǎo)區(qū)，推動產(chǎn)業(yè)特色化集聚發(fā)展。創(chuàng)新管理機制，建設(shè)數(shù)字化的供應(yīng)鏈產(chǎn)業(yè)鏈，促進創(chuàng)新資源匯聚，加速數(shù)據(jù)、知識等生產(chǎn)要素高效流通。

完整版可行性研究報告依據(jù)國家部門及地方政府相關(guān)法律、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)，本著客觀、求實、科學(xué)、公正的原則，在現(xiàn)有能夠掌握的資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，主要就項目建設(shè)背景、需求分析及必要性、可行性、建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容、建設(shè)條件及方案、項目投資及資金來源、社會效益、經(jīng)濟效益以及項目建設(shè)的環(huán)境保護等方面逐一進行研究論證，以確定項目經(jīng)濟上的合理性、技術(shù)上的可行性，為項目投資主體和主管部門提供決策參考。

此報告為摘錄公開部分。定制化編制政府立項審批備案、國資委備案、銀行貸款、產(chǎn)業(yè)基金融資、內(nèi)部董事會投資決策等用途可研報告可咨詢思瀚產(chǎn)業(yè)研究院。