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房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r及趨勢(shì)分析
編輯：盧象升 來(lái)源：思瀚產(chǎn)業(yè)研究院 福星股份    2023-03-07

（1）行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r

①房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資持續(xù)增長(zhǎng)

2001 年長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資保持每年 15%以上的快速增長(zhǎng)；2010年起，國(guó)家出臺(tái)住宅限購(gòu)等一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱的情況得到一定的緩和，市場(chǎng)上的供需矛盾得到一定的調(diào)節(jié)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速開(kāi)始出現(xiàn)回落。2019 年，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額達(dá)到 132,194 億元，較上年增長(zhǎng) 9.9%。2020 年，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 141,443 億元，較上年增長(zhǎng) 7.0%。2021 年，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 147,602 億元，較上年增長(zhǎng) 4.4%。

②商品住宅占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資比重保持穩(wěn)定

我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資以商品住宅開(kāi)發(fā)投資為主，自 2005 年以來(lái)商品住宅開(kāi)發(fā)投資額占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額的比重均保持在 65%以上。2019 年，全國(guó)商品住宅開(kāi)發(fā)投資額為97,071億元，同比增長(zhǎng)13.9%，占開(kāi)發(fā)投資總額比例為73.43%。

2020 年，全國(guó)商品住宅開(kāi)發(fā)投資額為 104,446 億元，同比增長(zhǎng) 7.6%，占開(kāi)發(fā)投資總額比例為 73.84%。2021 年，全國(guó)商品住宅開(kāi)發(fā)投資額為 111,173 億元，同比增長(zhǎng) 6.4%，占開(kāi)發(fā)投資總額比例為 75.32%。未來(lái)較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，在我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程尚未完成、居民基本居住需求未得到完全滿足前，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資預(yù)計(jì)仍將以商品住宅為主。

③堅(jiān)持“房住不炒”定位，政策基調(diào)“穩(wěn)”字當(dāng)頭

從 2016 年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出“房住不炒”開(kāi)始，我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策基調(diào)一直是“穩(wěn)”字當(dāng)頭。2016 年 10 月以來(lái)，北京、上海、廣州等多個(gè)城市出臺(tái)限購(gòu)及限貸政策，對(duì)首套房與非首套房，有貸款與無(wú)貸款，戶籍居民與非戶籍居民等情形的首付比例、限購(gòu)套數(shù)提出了細(xì)化要求，政策基調(diào)由松趨緊。

2017 年，各地政府對(duì)于限購(gòu)及限貸政策不斷進(jìn)行深化，非本地戶籍居民購(gòu)房的社?；騻€(gè)稅繳納年限有所延長(zhǎng)，且對(duì)于限購(gòu)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的范圍有所增加，政策基調(diào)繼續(xù)收緊。

2018 年，房地產(chǎn)政策調(diào)控繼續(xù)構(gòu)建長(zhǎng)短結(jié)合的制度體系，住房租賃市場(chǎng)建設(shè)繼續(xù)提速，更加強(qiáng)調(diào)“因城施策、分類調(diào)控”，地方政府適機(jī)出臺(tái)調(diào)控政策的主動(dòng)性明顯增強(qiáng)。

2019 年，房地產(chǎn)調(diào)控政策更加強(qiáng)調(diào)“穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”。

2020 年，房地產(chǎn)調(diào)控政策“房住不炒、因城施策”總基調(diào)保持穩(wěn)定；上半年信貸政策中性偏積極，多地政府從供需兩端助力市場(chǎng)復(fù)蘇，下半年則因“三道紅線”要求，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體有息負(fù)債規(guī)模增速壓降，多地調(diào)控政策再次收緊。

2021 年是“十四五”規(guī)劃開(kāi)局之年，中央延續(xù)“房住不炒”總基調(diào)，“三道紅線”政策效果愈發(fā)顯現(xiàn)。

2022 年 10 月 16 日，在中國(guó)共產(chǎn)黨第二十次全國(guó)代表大會(huì)上的報(bào)告中再次強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。

反復(fù)重申“房住不炒”彰顯了政策定力，不斷強(qiáng)化房屋的居住屬性。房地產(chǎn)行業(yè)作為國(guó)家的支柱性行業(yè)，其穩(wěn)定、健康地發(fā)展，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)步入“穩(wěn)增長(zhǎng)”的時(shí)代背景下具有重要地位。預(yù)計(jì)未來(lái)“房住不炒”的調(diào)控態(tài)度仍將堅(jiān)定，“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的指導(dǎo)思想不會(huì)改變；隨著土地供應(yīng)等長(zhǎng)效機(jī)制的健全完善，保障性租賃住房等住房供應(yīng)體系的不斷豐富，將進(jìn)一步鞏固行業(yè)調(diào)控的成果，夯實(shí)行業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展的基礎(chǔ)，促進(jìn)行業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

④高速發(fā)展紅利減退，未來(lái)前景依然可觀

在“房住不炒”的總基調(diào)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展邏輯發(fā)生根本性變化。1998年，我國(guó)實(shí)施住房制度改革，停止住房實(shí)物分配，建立住房分配貨幣化、住房供給商品化與社會(huì)化的新體制。自此以后，房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展，成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)二十余年的快速發(fā)展，主要得益于人口紅利、城市化紅利、經(jīng)濟(jì)高增長(zhǎng)紅利、房地產(chǎn)金融化紅利等四大紅利，然而紅利效益均在逐步減弱。

人口紅利方面，我國(guó)正面臨人口總量減少、結(jié)構(gòu)老齡化等壓力。城市化紅利方面，我國(guó)城鎮(zhèn)化率已越過(guò) 60%大關(guān)，高速增長(zhǎng)不再。經(jīng)濟(jì)高增長(zhǎng)紅利方面，我國(guó)經(jīng)濟(jì)逐漸從高速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)入中高速增長(zhǎng)階段，且在新冠肺炎疫情等沖擊下，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)或仍將面臨較大下行壓力。房地產(chǎn)金融化紅利方面，隨著“房住不炒”理念逐漸深入，中央先后出臺(tái)“三道紅線”、“貸款集中度管理”等一系列房地產(chǎn)行業(yè)去金融化的配套政策。

房地產(chǎn)行業(yè)正面臨前所未有的格局，縱使高紅利不再，市場(chǎng)的基本需求和合理的利潤(rùn)空間依然存在。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸開(kāi)始回歸本源，居民的居住需求將是我國(guó)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心支撐。長(zhǎng)期來(lái)看，新型城鎮(zhèn)化建設(shè)仍在持續(xù)推進(jìn)，“中心城市+城市群”對(duì)于經(jīng)濟(jì)要素與人口的虹吸效應(yīng)愈發(fā)明顯，城市居民對(duì)居住面積及住房品質(zhì)提升的需求不斷增強(qiáng)，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景依然可觀。

同時(shí)，正因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要作用，行業(yè)的健康、穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展具有重要意義。因此，房企探索新發(fā)展模式迫在眉睫，穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)成為主要目標(biāo)，能夠與時(shí)俱進(jìn)、根據(jù)市場(chǎng)轉(zhuǎn)變自身經(jīng)營(yíng)的房企將取得良好發(fā)展。

（2）行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)

房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，目前正處于結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變的時(shí)期，未來(lái)的行業(yè)格局可能在競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)、商業(yè)模式等方面出現(xiàn)轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)行業(yè)曾經(jīng)分散度很高，但隨著消費(fèi)者自主選擇能力的提升以及市場(chǎng)環(huán)境的變化，房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)越發(fā)激烈，行業(yè)的集中度將不斷提升，重點(diǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)品牌主導(dǎo)下的精細(xì)化競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。同時(shí)隨著行業(yè)對(duì)效率和專業(yè)能力的要求不斷上升，未來(lái)將轉(zhuǎn)向精細(xì)分工，不同層次的房地產(chǎn)企業(yè)很可能將分化發(fā)展。

未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域發(fā)展將是不平衡的，會(huì)出現(xiàn)明顯的“分化”。具有經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)優(yōu)勢(shì)的核心城市，人口會(huì)持續(xù)的輸入，房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模或可繼續(xù)擴(kuò)大，但三四線城市將面臨人口流出、市場(chǎng)規(guī)?？s小、去化困難等問(wèn)題。另一方面，行業(yè)的客戶結(jié)構(gòu)也發(fā)生了變化，購(gòu)房主力逐漸變?yōu)?80 后、90 后，房地產(chǎn)企業(yè)的銷售政策需依據(jù)其需求和消費(fèi)習(xí)慣做出相應(yīng)調(diào)整。

整體來(lái)看，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展的背景下，行業(yè)調(diào)控政策總體仍然將保持從嚴(yán)態(tài)勢(shì)，企業(yè)銷售業(yè)績(jī)分化也會(huì)加速行業(yè)格局洗牌以及市場(chǎng)集中度的持續(xù)提升。著眼未來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整壓力尚存，部分具備品牌、規(guī)模及資金優(yōu)勢(shì)的企業(yè)將會(huì)繼續(xù)保持競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。對(duì)于大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，未來(lái)仍需順應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展大勢(shì)，升級(jí)產(chǎn)品與服務(wù)水平，并緊抓政策機(jī)遇擴(kuò)大融資規(guī)模，防范自身資金風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展來(lái)達(dá)到可持續(xù)的規(guī)模化發(fā)展。