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房地產(chǎn)行業(yè)的主要特點(diǎn)
思瀚產(chǎn)業(yè)研究院    2023-05-15

一、行業(yè)主要特點(diǎn)

作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是一個(gè)關(guān)系國計(jì)民生和社會穩(wěn)定的重要行業(yè)，對推動國民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展、改善居民居住條件、加快城市化建設(shè)等均發(fā)揮了重要作用。房地產(chǎn)行業(yè)具有以下特點(diǎn)：

1．房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程緊密相關(guān)

城鎮(zhèn)化作為推動房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要因素之一，城鎮(zhèn)人口變遷每年新增上千萬人口，相應(yīng)地對城市的住房、基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施就會帶來大量的需求。同時(shí)，我們的城市已經(jīng)進(jìn)入城市更新的重要時(shí)期，老舊小區(qū)改造、城市基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板、更新改造等方面的任務(wù)量也很大。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022 年我國常住人口城鎮(zhèn)化率為 65.22%，未來仍處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展時(shí)期，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展仍有空間。

2．房地產(chǎn)行業(yè)受政策影響較大

由于房地產(chǎn)行業(yè)對國計(jì)民生、國民經(jīng)濟(jì)的重要作用，政府對房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)注度較高，宏觀調(diào)控和微觀管理力度較大。房地產(chǎn)前期開發(fā)階段，政府土地出讓制度、土地規(guī)劃條件，行業(yè)管理政策從而影響到房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)狀況；后期銷售階段，政府對房地產(chǎn)交易所采取的宏觀調(diào)控以及稅費(fèi)政策會影響到房地產(chǎn)的銷售狀況。

3．行業(yè)呈現(xiàn)長產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)性的特點(diǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)是以土地和建筑物為經(jīng)營對象，從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟(jì)活動為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)的發(fā)展能有效拉動的上下游產(chǎn)業(yè)包括建筑施工、建筑設(shè)計(jì)、裝飾裝修、中介服務(wù)、物業(yè)服務(wù)以及鋼鐵、水泥、木材等建材行業(yè)，對國家和地區(qū)整體經(jīng)濟(jì)的拉動作用明顯。

4．房地產(chǎn)行業(yè)資金密集度高

房地產(chǎn)行業(yè)占用資金量大，占用時(shí)間長，屬于資金密集型行業(yè)，隨著土地出讓制度和各項(xiàng)交易規(guī)則的不斷完善，房地產(chǎn)開發(fā)商獲取土地成本逐步抬高。另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源主要依靠自有資金、銀行貸款和預(yù)售回款，融資渠道單一。在地產(chǎn)金融時(shí)代的背景下，資金實(shí)力和資本運(yùn)作能力已成為房地產(chǎn)開發(fā)商的核心競爭力。

5．行業(yè)集中化加劇

隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)市場化發(fā)展和土地供應(yīng)市場、行政管理的進(jìn)一步完善，大型實(shí)力房企將具備更強(qiáng)的項(xiàng)目獲取能力、融資能力、產(chǎn)品質(zhì)量方面更具競爭優(yōu)勢。行業(yè)的進(jìn)入門檻將越來越高，部分優(yōu)質(zhì)房企通過收并購，降低成本獲取大量土地儲備或其他優(yōu)質(zhì)資源，資源轉(zhuǎn)而向行業(yè)龍頭優(yōu)勢企業(yè)聚集，而實(shí)力較弱的中小企業(yè)將逐漸難以在與行業(yè)巨頭的競爭中存活，行業(yè)集中度將進(jìn)一步提高。

二、行業(yè)競爭情況

1．房地產(chǎn)行業(yè)競爭情況

我國房地產(chǎn)行業(yè)市場化程度較高，早期市場進(jìn)入門檻較低，企業(yè)數(shù)量眾多，各個(gè)企業(yè)開發(fā)水平參差不齊。目前，我國房地產(chǎn)行業(yè)的競爭情況主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

（1）房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入壁壘日益提高

隨著土地市場化機(jī)制的逐步完善，行業(yè)管理日益規(guī)范，對房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模和資金實(shí)力的要求越來越高，缺乏品牌的中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將逐漸被市場淘汰。

（2）房地產(chǎn)競爭區(qū)域差異性較大

我國東南沿海城市房地產(chǎn)市場化程度相對較高，中西部市場化程度相對較低。我國房地產(chǎn)投資主要集中在東部地區(qū)，中西部地區(qū)投資量相對較少。東部地區(qū)房地產(chǎn)市場容量和需求較大、市場較為成熟，競爭較為充分，而中西部地區(qū)房地產(chǎn)市場起步較晚，發(fā)展相對滯后。

（3）房地產(chǎn)競爭加劇

伴隨著國內(nèi)一流房地產(chǎn)企業(yè)的跨區(qū)域發(fā)展以及境外房地產(chǎn)企業(yè)的不斷介入，市場競爭日趨激烈。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未來面臨的是在融資能力、技術(shù)研發(fā)及利用、項(xiàng)目管理、人力資源等方面的綜合實(shí)力競爭，市場競爭加劇會直接影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的盈利能力。

（4）房地產(chǎn)進(jìn)入資本競爭時(shí)代

房地產(chǎn)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，隨著房地產(chǎn)行業(yè)市場競爭的升級，資本實(shí)力將成為企業(yè)競爭的主導(dǎo)因素，實(shí)力雄厚、具有相當(dāng)規(guī)模和品牌優(yōu)勢、規(guī)范成熟的房地產(chǎn)企業(yè)將成為市場的領(lǐng)導(dǎo)者。

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